Project Plan — Khu Dân Cư Ê Đen V2

① Tổng quan 7 giai đoạn

P1 · Pháp lý

Q1–Q4/2026

4 quý · 120 tỷ

P2 · Đền bù & GPMB

Q1–Q3/2026

3 quý · 1.131 tỷ

P3 · Tiền sử dụng đất

Q4/2026

1 quý · 1.915 tỷ

P4 · Thiết kế

Q2/2026–Q1/2027

4 quý · 118 tỷ

P5 · Xây dựng

Q2/2027–Q4/2029

11 quý · 3.917 tỷ

P6 · Bán hàng

Q1/2028–Q4/2029

8 quý · DT 14.951 tỷ

P7 · Bàn giao + BH

Q4/2029–Q4/2030

5 quý · BH 12 tháng

② Lịch trình Gantt theo quý (Q1/2026 – Q4/2030)

Hoạt động ↓ / Quý →

Q1/26

Q2/26

Q3/26

Q4/26

Q1/27

Q2/27

Q3/27

Q4/27

Q1/28

Q2/28

Q3/28

Q4/28

Q1/29

Q2/29

Q3/29

Q4/29

Q1/30

Q2/30

Q3/30

Q4/30

P1.1 Chấp thuận chủ trương

P1.2 QHCT 1/500

P1.3 Quyết định giao đất

P1.4 Giấy phép xây dựng

P2 Đền bù GPMB

P3 Nộp tiền CMĐSDĐ

P4.1 Thiết kế cơ sở

P4.2 Thiết kế kỹ thuật

P4.3 Thiết kế bản vẽ thi công

P5.1 Cọc + tường vây

P5.2 Hầm + móng

P5.3 Khối đế (TMDV)

P5.4 Thân tầng cao CT10

P5.5 Hoàn thiện M&E

P5.6 Biệt thự + Liên kế

P5.7 Hạ tầng + Cảnh quan

P6.1 Marketing pre-launch

P6.2 Mở bán đợt 1 (sau móng)

P6.3 Bán theo tiến độ XD

P6.4 Bàn giao + giữ 5%

P7.1 Bàn giao đại trà

P7.2 Cấp sổ hồng

P7.3 Bảo hành 12 tháng

P1 Pháp lý

P2 GPMB

P3 CMĐSDĐ

P4 Thiết kế

P5 Xây dựng

P6 Bán hàng

P7 Bàn giao & BH

③ Milestones (cột mốc bắt buộc)

Mốc	Quý	Hạng mục	Điều kiện ràng buộc	Output
M1	Q1/2026	Khởi động dự án	Nộp hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư · Ký hợp đồng tư vấn lập FS	Quyết định chấp thuận chủ trương · FS được phê duyệt
M2	Q2/2026	QHCT 1/500	QHCT đã có trong NQ HĐND TP · Phù hợp Phương án V2	Quyết định phê duyệt QHCT 1/500
M3	Q3/2026	Hoàn tất GPMB	Đền bù 100% diện tích 75.386 m²	Biên bản bàn giao mặt bằng sạch
M4	Q3/2026	Quyết định giao đất	Đã hoàn tất đền bù · Đã có ĐTM · Có thẩm định nhu cầu sử dụng đất	QĐ giao đất của UBND TP
M5	Q4/2026	Nộp tiền CMĐSDĐ 1.915 tỷ	Có quyết định giao đất · Có thông báo nộp tiền	Biên lai nộp tiền · Sổ đỏ dự án
M6	Q1/2027	Giấy phép xây dựng	Đã có thiết kế cơ sở thẩm tra · Có thiết kế PCCC duyệt	GPXD · Quyết định phê duyệt dự án
M7	Q2/2027	Khởi công xây dựng	GPXD · Hợp đồng EPC chính · Bảo hiểm CT	Lễ động thổ · Báo cáo khởi công Sở XD
M8	Q1/2028	Đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai	Hoàn thành móng CT10 · Có bảo lãnh ngân hàng theo Đ.56 Luật KDBĐS 2023 · Có thông báo Sở XD	Văn bản Sở XD đủ điều kiện · Mở bán đợt 1
M9	Q3/2028	Cất nóc CT10 (3 tòa A/B/C)	Kết cấu thân hoàn thành đến tầng mái	Lễ cất nóc · Thanh toán đợt theo HĐMB
M10	Q3/2029	Nghiệm thu PCCC	Hoàn thành lắp đặt PCCC · Diễn tập nghiệm thu	Văn bản nghiệm thu PCCC của CSPCCC
M11	Q4/2029	Nghiệm thu công trình hoàn thành	Đã có nghiệm thu PCCC · Thẩm tra hoàn công	Biên bản nghiệm thu hoàn thành đưa CT vào sử dụng (Cục Giám định)
M12	Q4/2029	Bàn giao đại trà	Đã có nghiệm thu hoàn thành · Đã có nội bộ kiểm tra căn hộ mẫu	Biên bản bàn giao 95% căn · Thu 95% giá trị HĐ
M13	Q2/2030	Cấp sổ hồng đợt đầu	Đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính · Đã đo đạc lập bản đồ địa chính	Sổ hồng cấp cho cư dân · Thu nốt 5% giữ lại
M14	Q4/2030	Hết bảo hành	12 tháng kể từ bàn giao đại trà	Biên bản hết bảo hành · Quyết toán dự án

④ Phân rã công việc (WBS)

P1 Pháp lý & Thủ tục — 120 tỷ — 4 quý

WBS	Công việc	Quý	Đầu vào	Đầu ra	CP (tỷ)
1.1	Lập hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư	Q1/26	Pre-FS V2	Hồ sơ nộp Sở KHĐT	8
1.2	Lập đồ án QHCT 1/500	Q1–Q2/26	QH 1/2.000 đã duyệt	QHCT 1/500 đã trình	30
1.3	Lập báo cáo ĐTM	Q2/26	QHCT 1/500	Báo cáo ĐTM trình Sở TNMT	12
1.4	Hồ sơ giao đất + thẩm định nhu cầu	Q2–Q3/26	QHCT · ĐTM · GPMB xong	QĐ giao đất UBND TP	15
1.5	Lập FS đầy đủ + thẩm định	Q2/26	Pre-FS V2 · TKCS sơ bộ	FS được phê duyệt	12
1.6	Hồ sơ giấy phép xây dựng	Q4/26–Q1/27	TKCS thẩm tra · PCCC duyệt	GPXD	25
1.7	Pháp lý bán hàng (HĐMB mẫu, đăng ký Sở Công Thương)	Q3–Q4/27	Hồ sơ thiết kế đã có	HĐMB mẫu đã đăng ký	12
1.8	Bảo lãnh ngân hàng cho HĐMB (Đ.56 KDBĐS)	Q4/27	HĐMB mẫu · Hoàn thành móng	Cam kết bảo lãnh NH	6
Tổng P1					120

P2 Đền bù & GPMB — 1.131 tỷ — 3 quý

WBS	Công việc	Quý	Đầu vào	Đầu ra	CP (tỷ)
2.1	Kiểm đếm, áp giá đền bù	Q1/26	Phương án bồi thường được UBND duyệt	Bảng kê chi tiết hộ ảnh hưởng	10
2.2	Đền bù & thu hồi đất 64.093 m²	Q1–Q2/26	Quyết định thu hồi từng hộ	Biên bản bàn giao MB sạch	961
2.3	Đền bù khu Phú Cường 11.293 m²	Q2–Q3/26	Đàm phán & QĐ thu hồi	Bàn giao MB sạch	169
2.4	Tái định cư (nếu có)	Q2–Q3/26	Quỹ TĐC do TP bố trí	Bàn giao nhà TĐC cho hộ ảnh hưởng	—
2.5	San lấp, rào tạm, văn phòng BCH công trường	Q3/26	MB sạch	MB sẵn sàng thi công cọc	— (gộp HT)
Tổng P2					1.131

P3 Tiền sử dụng đất (CMĐSDĐ) — 1.915 tỷ — 1 quý

WBS	Công việc	Quý	Đầu vào	Đầu ra	CP (tỷ)
3.1	Hồ sơ xác định giá đất cụ thể	Q3–Q4/26	QĐ giao đất · Bảng giá NQ 87/2025	Quyết định giá đất cụ thể UBND TP	2
3.2	Thông báo nộp tiền sử dụng đất	Q4/26	QĐ giá đất cụ thể	Thông báo từ Cục Thuế	—
3.3	Nộp tiền CMĐSDĐ (1 lần hoặc 2 đợt)	Q4/26	Thông báo + nguồn vốn CSH+vay	Biên lai · Cấp sổ đỏ dự án	1.915
3.4	Đăng ký biến động sổ đỏ	Q4/26–Q1/27	Biên lai nộp tiền	Sổ đỏ tổng dự án	—
Tổng P3					1.915

P4 Thiết kế & Tư vấn — 118 tỷ — 4 quý

WBS	Công việc	Quý	Đầu vào	Đầu ra	CP (tỷ)
4.1	Thiết kế ý tưởng (concept)	Q1/26	Brief CĐT · QHCT	Concept design 3 phương án	5
4.2	Thiết kế cơ sở (TKCS)	Q2–Q3/26	Concept duyệt · QHCT 1/500	TKCS đầy đủ KT/KC/M&E	35
4.3	Thẩm tra TKCS (đơn vị độc lập)	Q3/26	TKCS	Báo cáo thẩm tra	5
4.4	Thiết kế kỹ thuật (TKKT)	Q4/26–Q1/27	TKCS duyệt	Bộ hồ sơ TKKT	40
4.5	Thiết kế bản vẽ thi công (TKBVTC)	Q1/27	TKKT	Bản vẽ thi công các gói	25
4.6	Thiết kế PCCC + thẩm duyệt	Q3–Q4/26	TKCS · TKKT	QĐ thẩm duyệt PCCC	8
Tổng P4					118

P5 Xây dựng & Hạ tầng — 3.917 tỷ — 11 quý

WBS	Công việc	Quý	Đầu vào	Đầu ra	CP (tỷ)
5.1	Cọc thử + cọc đại trà CT10	Q2–Q3/27	GPXD · TKBVTC cọc	Hệ cọc hoàn thành	350
5.2	Tường vây + đào đất hầm	Q3–Q4/27	Cọc xong · Quan trắc lún	Hố đào hầm sẵn sàng	450
5.3	Đài móng + sàn hầm B1, B2, B3	Q4/27–Q1/28	Đào hầm xong	Móng & hầm hoàn thành — điều kiện M8	700
5.4	Khối đế (TMDV tầng 1–2)	Q1–Q2/28	Hầm xong	Sàn TMDV hoàn thành kết cấu	350
5.5	Thân tầng cao CT10 (A/B/C, ~1 tuần/sàn)	Q2/28–Q2/29	Khối đế xong	Cất nóc — M9	1.050
5.6	Hoàn thiện M&E + ngoại thất CT10	Q1/29–Q3/29	Cất nóc	Sẵn sàng nghiệm thu PCCC	450
5.7	Biệt thự B1–B5 (29.048 m² sàn)	Q1/28–Q2/29	HT đường nội bộ xong giai đoạn 1	BT bàn giao thô + hoàn thiện	290
5.8	Liên kế L1 (8.215 m² sàn)	Q2/28–Q2/29	HT đường nội bộ xong	LK bàn giao	82
5.9	Hạ tầng kỹ thuật nội bộ (đường, cấp thoát nước, điện, viễn thông)	Q3/27–Q3/29	San lấp xong	HT đấu nối hoàn chỉnh	142
5.10	Cây xanh, cảnh quan, tiện ích cộng đồng	Q1/29–Q3/29	HT cơ bản xong	Cảnh quan hoàn thiện	53
5.11	Nghiệm thu PCCC + nghiệm thu hoàn thành	Q3–Q4/29	M&E xong · Diễn tập PCCC	Văn bản nghiệm thu — M10, M11	— (gộp QL)
Tổng P5 (XD + HT)					3.917

P6 Bán hàng & Marketing — 1.495 tỷ (10% DT) — 8 quý

WBS	Công việc	Quý	Đầu vào	Đầu ra	CP (tỷ)
6.1	Branding + nhà mẫu + sa bàn	Q3–Q4/27	Concept design · Vật liệu mẫu	Showroom + 2 căn mẫu vận hành	120
6.2	Marketing pre-launch (trước M8)	Q4/27	Showroom · Booking sheet	Booking giữ chỗ ~30% rổ hàng	80
6.3	Mở bán đợt 1 (sau M8 — đủ điều kiện)	Q1/28	Văn bản Sở XD · Bảo lãnh NH	Ký HĐMB · Thu cọc 30%	200
6.4	Bán theo tiến độ XD (đợt 2–5)	Q2/28–Q3/29	Tiến độ thi công đúng cam kết	Hấp thụ đến 95% rổ hàng	800
6.5	Sales lực lượng & sàn phân phối	Q4/27–Q4/29	HĐMB mẫu	Đội ngũ 50–80 sale	200
6.6	Quan hệ khách hàng (CRM, CS)	Q1/28–Q4/30	Hệ thống CRM · Call center	NPS > 60	95
Tổng P6					1.495

P7 Bàn giao & Bảo hành — gộp trong CP gián tiếp — 5 quý

WBS	Công việc	Quý	Đầu vào	Đầu ra
7.1	Kiểm tra nội bộ căn hộ trước bàn giao	Q3–Q4/29	Hoàn thiện nội thất xong	Checklist 100% căn đạt
7.2	Bàn giao đại trà	Q4/29–Q1/30	Nghiệm thu hoàn thành	BBBG 95% căn · Thu 95% giá trị HĐ
7.3	Đo đạc địa chính, hồ sơ cấp sổ hồng	Q4/29–Q2/30	Đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính dự án	Hồ sơ trình Sở TNMT
7.4	Cấp sổ hồng đợt 1 (CT10)	Q2/30	Hồ sơ đầy đủ · Đo đạc xong	Sổ hồng cư dân · Thu 5% giữ lại
7.5	Vận hành bàn giao Ban Quản trị toà nhà	Q1–Q2/30	Đã có Hội nghị nhà chung cư	Quỹ bảo trì 2% bàn giao BQT
7.6	Bảo hành 12 tháng kể từ bàn giao	Q4/29–Q4/30	BBBG · Phiếu bảo hành	Sổ tay xử lý sự cố · Hết bảo hành
7.7	Quyết toán dự án	Q4/30	Toàn bộ HĐ thầu phụ tất toán	Báo cáo quyết toán cho cổ đông

⑤ Deliverables theo quý

Quý	Nhóm	Deliverable bắt buộc	Trách nhiệm
Q1/26	Pháp lý	QĐ chấp thuận chủ trương · Hợp đồng tư vấn QHCT 1/500 · Hợp đồng tư vấn FS	Phòng Pháp chế · Tư vấn ngoài
Q2/26	QH + Thiết kế	QHCT 1/500 đã trình · Concept design duyệt · TKCS bắt đầu	Tư vấn QH · Tư vấn thiết kế
Q3/26	Đất + ĐTM	MB sạch 100% · ĐTM được duyệt · Hồ sơ giao đất nộp Sở TNMT	Phòng GPMB · Tư vấn MT
Q4/26	Đất + Vốn	QĐ giao đất · Nộp 1.915 tỷ CMĐSDĐ · Hợp đồng vay NH ký kết	Phòng Tài chính · Pháp chế
Q1/27	Thiết kế + GPXD	TKKT duyệt · TKBVTC sẵn sàng · GPXD cấp · QĐ thẩm duyệt PCCC	Tư vấn TK · Phòng Pháp chế
Q2/27	Khởi công	Hợp đồng EPC ký · Bảo hiểm CT · Lễ động thổ · Cọc thử xong	Phòng Đầu tư · BCH công trường
Q3–Q4/27	Thi công + Marketing	Hệ cọc xong · Tường vây + đào hầm · Showroom + nhà mẫu vận hành	Nhà thầu chính · Phòng Marketing
Q1/28	Bán hàng	Móng CT10 xong · Văn bản Sở XD đủ điều kiện bán · Bảo lãnh NH · Mở bán đợt 1	Phòng Pháp chế · Phòng Bán hàng
Q2/28–Q2/29	Thi công + Bán	Lên thân tầng cao 1 tuần/sàn · Hấp thụ ≥80% rổ hàng · Thu tiền theo HĐMB	BCH · Phòng Bán hàng · Tài chính
Q3/28	Cột mốc	Cất nóc CT10 · Truyền thông sự kiện	BCH · Marketing
Q1–Q3/29	Hoàn thiện	Hoàn thiện M&E · Cảnh quan · Hạ tầng đấu nối	Nhà thầu hoàn thiện
Q3–Q4/29	Nghiệm thu	Nghiệm thu PCCC · Nghiệm thu hoàn thành · Bàn giao đại trà	BCH · CSPCCC · Cục Giám định
Q1–Q2/30	Sổ hồng	Đo đạc địa chính · Cấp sổ hồng · Thu nốt 5% giữ lại · Bàn giao BQT	Phòng Pháp chế · Sở TNMT
Q4/30	Quyết toán	Hết bảo hành · Báo cáo quyết toán · Đóng dự án	Tài chính · Kiểm toán

⑥ Đường găng (Critical Path)

Chuỗi công việc không có thời gian dự trữ (slack = 0). Bất kỳ trễ nào trên đường găng đều đẩy lùi M12 (bàn giao) và M14 (đóng dự án).

M1 Chấp thuận chủ trương → M2 QHCT 1/500 → M3 GPMB → M4 QĐ giao đất → M5 Nộp CMĐSDĐ → M6 GPXD → M7 Khởi công → 5.1 Cọc → 5.2 Tường vây + đào hầm → 5.3 Hầm + móng → M8 Đủ điều kiện bán → 5.5 Thân CT10 → 5.6 Hoàn thiện M&E → M10 Nghiệm thu PCCC → M11 Nghiệm thu hoàn thành → M12 Bàn giao

Đường găng dài 16 quý (Q1/26 → Q4/29). Các nhánh không găng: Biệt thự (5.7), Liên kế (5.8), Cảnh quan (5.10), Bán hàng đợt sau (6.4) — có thể trễ 1–2 quý mà không ảnh hưởng cột mốc bàn giao.

⑦ Đăng ký rủi ro (Risk Register)

ID	Rủi ro	Khả năng	Tác động	Nhóm	Phòng ngừa	Ứng phó
R01	Trễ chấp thuận chủ trương / QHCT 1/500	Cao	Cao (lùi 2–4 quý)	Pháp lý	Vận động sớm với Sở KHĐT, QH; chuẩn bị hồ sơ song song	Cập nhật lịch · Báo cáo HĐQT · Trì hoãn nộp CMĐSDĐ để giảm chi phí cơ hội
R02	Tiền CMĐSDĐ tăng (NQ giá đất sửa đổi)	TB	Rất cao (+500–1000 tỷ)	Pháp lý + Tài chính	Theo dõi NQ HĐND TP · Cài giá trần trong FS	Nộp ngay khi có thông báo · Đàm phán nộp 2 đợt · Tăng giá bán
R03	Lãi suất NH tăng >2% so với base	TB	Cao (NPV giảm ~300 tỷ)	Tài chính	Khoá lãi suất 2 năm · Hợp đồng vay điều khoản cap	Chuyển sang vay đa nguồn · Thúc bán hàng nhanh hơn để giảm dư nợ
R04	Hấp thụ chậm hơn 25% (Bear)	TB	Cao (DSCR < 1)	Thị trường	Đa dạng kênh bán · Combo CK + ưu đãi LS	Giảm giá có chọn lọc · Bán sỉ block cho nhà đầu tư · Cho thuê để tạo CF
R05	Trễ tiến độ thi công ≥2 quý	TB	TB	Kỹ thuật	Hợp đồng EPC điều khoản phạt · Giám sát tuần	Khen thưởng đẩy nhanh · Tăng ca · Bổ sung nhà thầu phụ
R06	Vướng PCCC (TCVN mới sau 2024)	TB	Cao (lùi M10–M12)	Kỹ thuật	Tham vấn CSPCCC từ TKCS · Áp QCVN 06:2022 mới nhất	Bổ sung thiết kế · Chấp nhận tăng CP M&E
R07	Giá vật liệu tăng >10% (thép, xi măng)	Cao	TB (+200–400 tỷ)	Tài chính	HĐ EPC trọn gói · Mua trữ giai đoạn 1	Đàm phán lại · Chấp nhận giảm biên LN
R08	Tỷ giá USD tăng (vật tư nhập)	TB	TB	Tài chính	Hedge tỷ giá · Ưu tiên vật tư nội	Đẩy chi phí sang HĐ ngoại tệ
R09	Khiếu kiện từ hộ chưa đền bù xong	TB	Cao (đình thi công)	Pháp lý	Đối thoại sớm · Hỗ trợ TĐC · Đền bù minh bạch	Cưỡng chế cuối cùng · Truyền thông minh bạch
R10	NƠXH 20% — phương án nộp tiền tăng phí	TB	Thấp (~50 tỷ)	Pháp lý	Đăng ký phương án sớm · Đàm phán hoán đổi quỹ đất khác	Chấp nhận nộp · Hoặc xây tại chỗ block C nhỏ
R11	Bão / thiên tai làm gián đoạn	Thấp	TB	Kỹ thuật	Bảo hiểm CT trọn dự án	Bảo hiểm chi trả · Dự phòng 1 quý
R12	Thay đổi quy hoạch khu vực An Phú Tây	Thấp	Cao (nếu xảy ra)	Pháp lý	Theo dõi điều chỉnh QHC · Giữ liên hệ Sở QHKT	Đàm phán giữ chỉ tiêu QH cũ · Khiếu nại bảo vệ quyền

Ưu tiên cao (R01–R04): báo cáo Ban điều hành hàng tuần · ngân sách dự phòng 5–10%

Ưu tiên TB (R05–R09): theo dõi 2 tuần/lần · ngân sách dự phòng 2–3%

Ưu tiên thấp (R10–R12): theo dõi quý · sử dụng bảo hiểm

⑧ Tổ chức & RACI

Hoạt động	HĐQT	BĐH/CEO	PMO	Pháp chế	Đầu tư	Tài chính	Bán hàng	BCH công trường	Tư vấn
Quyết định chiến lược (FS, vốn)	A	R	C	C	C	C	I	I	C
Pháp lý (chấp thuận, GPXD, GPMB)	I	A	C	R	C	C	I	I	C
Đền bù & GPMB	I	A	R	C	C	C	I	C	C
Thiết kế & Kỹ thuật	I	A	C	I	R	I	I	C	R
Đấu thầu & Hợp đồng EPC	I	A	C	C	R	C	I	C	C
Thi công & QA/QC	I	I	A	I	C	I	I	R	C
Tài chính & Vay vốn	A	R	C	C	C	R	I	I	C
Marketing & Bán hàng	I	A	C	C	I	C	R	I	C
Bàn giao & Sổ hồng	I	A	R	C	I	C	C	C	I
Bảo hành	I	A	R	I	I	I	C	C	I

R = Responsible (thực hiện) · A = Accountable (chịu trách nhiệm cuối cùng — chỉ 1 vai trò) · C = Consulted (tham vấn) · I = Informed (được báo)

⑨ Ngân sách giải ngân theo quý (tỷ VND)

Quý	Đất+GPMB	CMĐSDĐ	Pháp lý	Thiết kế	Xây dựng	Marketing	QL+Khác	TỔNG
Q1/26	600	—	24	5	—	—	2	631
Q2/26	400	—	22	25	—	—	2	449
Q3/26	131	—	15	25	—	—	2	173
Q4/26	—	1.915	15	30	—	—	2	1.962
Q1/27	—	—	7	25	—	—	2	34
Q2/27	—	—	4	8	200	10	3	225
Q3/27	—	—	4	—	300	40	4	348
Q4/27	—	—	4	—	350	80	5	439
Q1/28	—	—	4	—	400	120	6	530
Q2/28	—	—	3	—	450	130	6	589
Q3/28	—	—	3	—	450	140	6	599
Q4/28	—	—	3	—	450	160	6	619
Q1/29	—	—	3	—	400	180	6	589
Q2/29	—	—	3	—	350	200	6	559
Q3/29	—	—	3	—	300	220	5	528
Q4/29	—	—	3	—	267	150	5	425
Q1/30	—	—	—	—	—	30	3	33
Q2/30	—	—	—	—	—	25	3	28
Q3/30	—	—	—	—	—	10	2	12
Q4/30	—	—	—	—	—	10	2	12
TỔNG	1.131	1.915	120	118	3.917	1.495	78	8.774

Tổng khớp với Pre-FS V2 (8.774 tỷ). Cột “QL+Khác” = quản lý dự án (2% × CP XD 3.917 tỷ = 78 tỷ); chi phí TK/Tư vấn (3% × CP XD = 118 tỷ) hiển thị riêng cột “Thiết kế”.

⑩ Kiểm soát & Báo cáo

Tần suất họp

Hàng tuần: BCH công trường — tiến độ thi công, an toàn lao động, chất lượng
Hai tuần/lần: PMO — đường găng, deliverables, ngân sách thực vs kế hoạch
Hàng tháng: Ban điều hành — KPI, dòng tiền, hấp thụ bán hàng, top 5 rủi ro
Hàng quý: HĐQT — báo cáo tài chính, đối chiếu FS vs thực tế, điều chỉnh kịch bản
Sự kiện: Mỗi cột mốc M1–M14 — báo cáo riêng có ký phê duyệt

KPI giám sát chính

SPI (Schedule Performance Index) ≥ 0,95 — tiến độ thực / kế hoạch
CPI (Cost Performance Index) ≥ 0,95 — giá trị hoàn thành / chi phí thực
Hấp thụ ≥ 80% rổ hàng năm 1 sau M8 (so kế hoạch)
DSCR theo quý ≥ 1,2 (tối thiểu, theo TT 22/2019/TT-NHNN)
NPS khách hàng ≥ 60 sau bàn giao
Tỷ lệ tai nạn lao động = 0 (mục tiêu) · < 1‰ giờ công thực tế
Quality defect rate < 2% căn hộ (defect ≥ B trở lên) trước bàn giao

Cổng kiểm soát (Stage Gates)

G1: Sau M2 — duyệt FS để cam kết vốn lớn → G2: Sau M5 — kiểm tra dòng tiền sau khi nộp CMĐSDĐ → G3: Sau M7 — duyệt khởi công sau khi có đầy đủ pháp lý & nguồn vốn → G4: Sau M8 — duyệt mở bán đợt 1, đánh giá thị trường → G5: Sau M11 — duyệt bàn giao đại trà → G6: Sau M14 — đóng dự án & quyết toán

Tại mỗi cổng kiểm soát, dự án phải đạt đủ điều kiện trong checklist FS · Pre-FS · Báo cáo rủi ro để được tiếp tục giai đoạn sau. HĐQT có quyền dừng/điều chỉnh phạm vi tại bất kỳ cổng nào.