01
Phần 1
Thông Tin Dự Án
Điểm khác biệt so với Phương án Gốc: CT10 cả 3 tòa A, B, C đều là chung cư (hệ số 8 lần vs 3,28 lần). Không còn văn phòng cho thuê Lô C. Tầng 1–2: TMDV (60% hiệu dụng). Tầng 3+: căn hộ (75%). Biệt thự + liên kế giữ nguyên. Chi phí tư vấn pháp lý: 120 tỷ (tăng từ 60 tỷ).
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Tên dự án | Eden Residential |
| Vị trí | Xã An Phú Tây, Huyện Bình Chánh, TP.HCM |
| Mặt tiền | Đường Nguyễn Văn Linh (lộ giới 120m) |
| Diện tích trong ranh | 75.386,4 m² (~7,5 ha) |
| Diện tích liên quan | 92.195,1 m² (~9,2 ha) |
| Phương án V2 | CT10 toàn bộ chung cư — cần xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 |
| Tình trạng pháp lý | QH điều chỉnh cần phê duyệt trước khi triển khai |
| Tình trạng san lấp | ~90% hoàn tất |
| Giá mua đất | 15 tr/m² (chính thức) |
| Phú Cường | Tạm tính 15 tr/m² (11.293 m²) — sẵn sàng thương lượng |
1A
Phần 1A
Mô Tả Hình Học Khu Đất
ĐƯỜNG NGUYỄN VĂN LINH (lộ giới 120m)
←—————————————— 160m ——————————————→
0m ┌──────────────────────────────────┐ ─┐
│ KHU CT10 (0–~174m) │ │
│ Block A, B, C — chung cư 18–19 tầng │ │ ~174m
│ Tầng 1–2: TMDV (hiệu dụng 60%) │ │
│ Tầng 3+: căn hộ (hiệu dụng 75%) │ │
│ 27.842 m² đất — hệ số 8 lần │ │
│ Footprint 3 block: ~12.000 m² │ │
│ Tổng sàn xây dựng: 222.736 m² │ │
├──────────────────────────────────┤ ─┤ Đường N1 (lộ giới 21,5m)
│ VỊ TRÍ 2 (~174–~324m) │ │
│ Khu TT13: Nhà liên kế │ │ ~150m
│ 11.150 m² đất ở │ │
╞══════════════════════════════════╡ ─┤ Đường N3 (lộ giới 59m)
│ VỊ TRÍ 3 (~324–471m) │ │
│ Khu TT14: Nhà liên kế │ │ ~147m
│ 11.149 m² đất ở │ │
471m └──────────────────────────────────┘ ─┘
| Phân khu | Chi tiết | Diện tích | Công năng |
|---|---|---|---|
| CT10 | Block A, B, C — chung cư 18–19 tầng (TMDV T1–2) | 27.842 m² | ~2.000 căn + TMDV tầng đế — hệ số 8 lần |
| TT13 + TT14 | Biệt thự B1–B5 + Liên kế L1 | 28.826 m² | 76 căn biệt thự + 24 căn liên kế |
| Hạ tầng chính | Đường N1, N3, N5, D1, D3 | 18.718 m² | Giao thông, hạ tầng kỹ thuật |
| Tổng | 75.386 m² |
02
Phần 2
Cơ Cấu Sử Dụng Đất
| Phân khu | Diện tích (m²) | Công năng |
|---|---|---|
| Đất CT10 — Block A, B, C | 27.842 | Chung cư 18–19 tầng + TMDV tầng 1–2 — hệ số 8 lần |
| Đất nhà ở thấp tầng (TT13 + TT14) | 28.826 | Biệt thự (76 căn) + Liên kế (24 căn) |
| Đất giao thông & hạ tầng | 18.718 | — |
| Tổng trong ranh | 75.386 |
Hiện trạng bồi thường & giải phóng mặt bằng
| Nhóm | Diện tích (m²) | Tỷ lệ | Tình trạng |
|---|---|---|---|
| Đã bồi thường xong | 54.253,3 | 71,9% | Hoàn tất — đất sạch |
| Thỏa thuận, chờ chi trả | 6.640 | 8,8% | Đang xử lý |
| Phú Cường (đang đàm phán) | 11.293 | 15,0% | Tạm tính 15 tr/m² — sẵn thương lượng |
| Đất công, khác trong ranh | ~3.200 | 4,3% | Cần xác nhận |
| Tổng trong ranh | 75.386 | 100% |
03
Phần 3
Giả Định Xây Dựng
| Hạng mục | Tham số | Tổng sàn |
|---|---|---|
| CT10 (A+B+C) — hệ số 8 lần | 27.842 m² × 8 | 222.736 m² |
| Footprint mỗi block | ~3.600 m²/block · 3 block | ~10.800 m² |
| Sân, đường, cây xanh CT10 | 27.842 − 10.800 | ~17.042 m² |
| — TMDV tầng 1–2 (3 × 3.600 m² × 2F) | — | 21.600 m² |
| — Căn hộ tầng 3+ (còn lại) | 222.736 − 21.600 | 201.136 m² |
| Sàn TMDV thương phẩm (60%) | 21.600 × 60% | 12.960 m² |
| Sàn căn hộ thương phẩm (75%) | 201.136 × 75% | 150.852 m² |
| Số căn hộ | ~75 m²/căn; 3 block × ~670 căn | ~2.011 căn |
| Số tầng mỗi block | 222.736 / 10.800 ÷ tầng | ~21 tầng |
| Biệt thự B1–B5 — hệ số 1,5 | 19.365,5 m² × 1,5 | 29.048 m² |
| Nhà liên kế L1 — hệ số 2,8 | 2.934 m² × 2,8 | 8.215 m² |
Đơn giá xây dựng
| Hạng mục | Đơn giá | Ghi chú |
|---|---|---|
| Chung cư ~21 tầng (kết cấu + cơ điện, gộp) | 15 tr/m² | Đơn giá chuẩn cao tầng |
| TMDV tầng đế (tích hợp) | 15 tr/m² | Áp dụng thống nhất |
| Nhà liên kế có hầm | 10 tr/m² | |
| Cây xanh & cảnh quan | 0,7 tr/m² | Trên toàn ranh |
| Hạ tầng kỹ thuật nội bộ | 2 tr/m² | Trên toàn ranh |
04
Phần 4
Chi Phí Mua Đất
| Hạng mục | 15 tr/m² |
|---|---|
| Đơn giá đất thông thường (64.093 m²) | 15 tr/m² |
| Phú Cường (11.293 m²) | 15 tr/m² |
| 64.093 m² × 15 tr | 961 tỷ |
| Phú Cường 11.293 × 15 tr | 169 tỷ |
| Tổng chi phí mua đất | 1.131 tỷ |
Phú Cường là pháp nhân sẵn sàng thương lượng thương mại — không có tranh chấp pháp lý. Đàm phán dự kiến hoàn tất trong giai đoạn chuẩn bị triển khai.
05
Phần 5
Chi Phí Xây Dựng & Hạ Tầng
| Hạng mục | Khối lượng | Đơn giá | Thành tiền |
|---|---|---|---|
| CT10 — Chung cư + TMDV tầng đế (A, B, C) | 222.736 m² sàn | 15 tr/m² | 3.341 tỷ |
| Biệt thự B1–B5 | 29.048 m² sàn | 10 tr/m² | 290 tỷ |
| Nhà liên kế L1 | 8.215 m² sàn | 10 tr/m² | 82 tỷ |
| Cây xanh & cảnh quan | 75.386 m² | 0,7 tr/m² | 53 tỷ |
| Hạ tầng kỹ thuật nội bộ | 75.386 m² | 2 tr/m² | 151 tỷ |
| Tổng chi phí xây dựng & hạ tầng | 3.917 tỷ |
06
Phần 6
Tiền Chuyển Mục Đích Sử Dụng Đất
6.1 Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Điều 107, Điều 157); Nghị định 103/2024/NĐ-CP
- Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND — Bảng giá đất lần đầu (hiệu lực 01/01/2026)
- Chỉ dùng bảng giá trực tiếp — không nhân hệ số K
6.2 Bảng giá Nghị quyết 87/2025 — Khu vực dự án
| Vị trí | Đất ở | Thương mại dịch vụ | Áp dụng |
|---|---|---|---|
| VT1 — Nguyễn Văn Linh | 49,8 tr/m² | 24,9 tr/m² | Block A+B+C (50m đầu) |
| VT2 — Đường nội khu chính | 34,5 tr/m² | 17,3 tr/m² | Block A+B (130m còn lại), TT13 |
| VT3 — Đường nhánh nhỏ | 23,0 tr/m² | 11,5 tr/m² | TT14 |
6.3 Tính toán tiền chuyển mục đích sử dụng đất
Lưu ý V1: Block C (3.132 m² VT1) nay là đất chung cư (đất ở) thay vì đất thương mại dịch vụ — đơn giá tăng từ 24,9 lên 49,8 tr/m², tăng thêm ~75 tỷ so với Phương án Gốc.
| Hạng mục | Diện tích | Vị trí | Đơn giá | Tiền SDĐ |
|---|---|---|---|---|
| Chung cư Block A+B — VT1 (50m đầu, 8.071 m²) | 8.071 | VT1 đất ở | 49,8 | 401,9 tỷ |
| Chung cư Block C — VT1 (3.132 m²) (V1: tăng) | 3.132 | VT1 đất ở | 49,8 | 155,9 tỷ |
| Chung cư Block A+B — VT2 (130m còn lại) | 20.755 | VT2 đất ở | 34,5 | 716,0 tỷ |
| Liên kế TT13 | 11.150 | VT2 đất ở | 34,5 | 384,7 tỷ |
| Liên kế TT14 | 11.149 | VT3 đất ở | 23,0 | 256,4 tỷ |
| Tổng tiền chuyển mục đích | 54.257 | bq ~35,3 tr/m² | ~1.915 tỷ |
07
Phần 7
Doanh Thu Dự Kiến
Công thức định giá
| Sản phẩm | Công thức | Đơn giá |
|---|---|---|
| Căn hộ chung cư | 75% tổng sàn | 70 tr/m² sàn thương phẩm |
| Thương mại dịch vụ tầng đế | 60% tổng sàn | 1,25 × giá CH = 87,5 tr/m² sàn thương phẩm (tại CH=70 tr/m²) |
| Biệt thự | Trọn gói/m² đất | 150 tr/m² đất (độ nhạy 120–150) |
| Nhà liên kế | Trọn gói/m² đất | 120 tr/m² đất (độ nhạy 100–130) |
Tính toán doanh thu
| Sản phẩm | Khối lượng | Đơn giá | Doanh thu |
|---|---|---|---|
| Căn hộ — sàn thương phẩm 150.852 m² | 150.852 m² | 70 tr/m² | 10.560 tỷ |
| TMDV tầng đế — 12.960 m² thương phẩm | 12.960 m² | 87,5 tr/m² (1,25×CH) | 1.134 tỷ |
| Biệt thự — 19.365,5 m² đất | 19.365,5 m² | 150 tr/m² | 2.905 tỷ |
| Liên kế — 2.934 m² đất | 2.934 m² | 120 tr/m² | 352 tỷ |
| Tổng doanh thu | 14.951 tỷ |
08
Phần 8
Ma Trận Kết Quả
Giả định đầu vào
14.951
Doanh thu (tỷ)
Giá cơ sở CH 70 tr/m²
3.917
Chi phí XD (tỷ)
222.736 m² × 15 tr + thấp tầng + hạ tầng
1.915
Tiền sử dụng đất (tỷ)
Nghị quyết 87/2025 — bảng giá trực tiếp
Bán hàng & tiếp thị: 10% DT = 1.495 tỷ · Tư vấn pháp lý: 120 tỷ · Tư vấn TK & thẩm tra: 3% XD = 118 tỷ · Quản lý: 2% XD = 78 tỷ
8.1 Kết quả tổng hợp — giá đất 15 tr/m²
| Chỉ tiêu | Giá đất 15 tr/m² |
|---|---|
| Doanh thu | 14.951 tỷ |
| Chi phí mua đất | 1.131 tỷ |
| Chi phí xây dựng & hạ tầng | 3.917 tỷ |
| Tiền chuyển mục đích sử dụng đất | 1.915 tỷ |
| Bán hàng & tiếp thị (10%) | 1.495 tỷ |
| Tư vấn pháp lý & thủ tục | 120 tỷ |
| Tư vấn TK & thẩm tra (3%) | 118 tỷ |
| Quản lý doanh nghiệp (2%) | 78 tỷ |
| Tổng chi phí | 8.774 tỷ |
| Lợi nhuận hoạt động | 6.177 tỷ |
| Tỷ suất lợi nhuận hoạt động | 41,3% |
Lợi nhuận hoạt động tăng mạnh so với Phương án Gốc (6.177 vs 1.966 tỷ) do hệ số sử dụng đất tăng 2,4× trong khi chi phí cố định (đất, CMĐSDĐ) chỉ tăng nhẹ.
8.2 Độ nhạy — Giá bán căn hộ (BT = 150, LK = 120, TMDV=1,25×CH · TP 60%)
| Giá căn hộ (tr/m²) | Doanh thu | Lợi nhuận | Tỷ suất |
|---|---|---|---|
| 60 | 13.280 tỷ | 4.673 tỷ | 35,2% |
| 65 | 14.115 tỷ | 5.425 tỷ | 38,4% |
| 70 ← cơ sở | 14.951 tỷ | 6.177 tỷ | 41,3% |
| 75 | 15.786 tỷ | 6.928 tỷ | 43,9% |
| 80 | 16.621 tỷ | 7.680 tỷ | 46,2% |
8.3 Độ nhạy — Giá biệt thự (LK = 120, CH = 70 tr/m² cố định; TMDV=1,25×CH cố định)
| Giá biệt thự (tr/m²) | Doanh thu | Lợi nhuận | Tỷ suất |
|---|---|---|---|
| 120 | 14.370 tỷ | 5.654 tỷ | 39,3% |
| 130 | 14.564 tỷ | 5.829 tỷ | 40,0% |
| 140 | 14.757 tỷ | 6.002 tỷ | 40,7% |
| 150 ← cơ sở | 14.951 tỷ | 6.177 tỷ | 41,3% |
8.4 Độ nhạy — Giá liên kế (BT = 150, CH = 70 tr/m² cố định; TMDV=1,25×CH cố định)
| Giá liên kế (tr/m²) | Doanh thu | Lợi nhuận | Tỷ suất |
|---|---|---|---|
| 100 | 14.892 tỷ | 6.124 tỷ | 41,1% |
| 110 | 14.922 tỷ | 6.151 tỷ | 41,2% |
| 120 ← cơ sở | 14.951 tỷ | 6.177 tỷ | 41,3% |
| 130 | 14.981 tỷ | 6.204 tỷ | 41,4% |
09
Phần 9
Các Chỉ Tiêu Bổ Sung
9.1 Kết quả tài chính (giá CH = 70 tr/m² cơ sở)
| Khoản | Giá đất 15 tr/m² |
|---|---|
| Lợi nhuận hoạt động | 6.177 tỷ |
| Lãi vay ước tính | ~850 tỷ |
| Lợi nhuận trước thuế (EBT) | ~5.327 tỷ |
| Thuế TNDN 20% | ~1.065 tỷ |
| Lợi nhuận sau thuế | ~4.262 tỷ |
Lãi vay: vay ~35% tổng vốn (~2.437 tỷ) × 10%/năm × 3–4 năm phân bổ đều. Cần mô hình dòng tiền (IRR) để xác định chính xác.
9.2 Vốn đầu tư và hiệu quả vốn
| Chỉ tiêu | Giá đất 15 tr/m² |
|---|---|
| Tổng vốn (mua đất + XD + tiền SDĐ) | 6.963 tỷ |
| Lợi nhuận hoạt động / Tổng vốn đầu tư | 88,7% |
| Lợi nhuận hoạt động / Vốn mua đất | 5,46× |
10
Phần 10
Phân Tích Phần Đất Công Ty Phú Cường (11.293 m²)
- Giá tạm tính: 15 tr/m² — cùng mức giá chào chung
- Phương án đàm phán: Phú Cường là pháp nhân sẵn sàng thương lượng — không có tranh chấp pháp lý. Dự kiến hoàn tất trong giai đoạn chuẩn bị triển khai
11
Phần 11
Các Khoản Chưa Tính
| Khoản mục | Ước tính (V1) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) | ~1.065 tỷ | Trên EBT — đã tính trong mục 9.1 |
| Dự phòng phát sinh xây dựng (5%) | ~196 tỷ | 5% × 3.917 tỷ |
| Phân kỳ & mô hình dòng tiền (IRR) | Cần mô hình riêng | Dự kiến IRR >25%/năm — cao hơn Phương án Gốc do đòn bẩy quy mô |
12
Phần 12
So Sánh V2 vs Phương án Gốc
| Chỉ tiêu | Phương án Gốc OG1 (hệ số 3,28) | V2 (hệ số 8) | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Tổng sàn CT10 | 91.366 m² | 222.736 m² | +2,4× |
| Sàn căn hộ thương phẩm | 32.309 m² | 150.852 m² | +4,7× |
| Số căn hộ | ~376 căn | ~2.011 căn | +5,3× |
| Doanh thu tổng | 7.823 tỷ | 14.951 tỷ | +91% |
| Chi phí xây dựng | 1.947 tỷ | 3.917 tỷ | +101% |
| CMĐSDĐ | 1.840 tỷ | 1.915 tỷ | +4% |
| Lợi nhuận hoạt động | 2.094 tỷ | 6.177 tỷ | +195% |
| Tỷ suất lợi nhuận hoạt động | 26,8% | 41,3% | +14,5 pp |
| Lãi vay ước tính | ~500 tỷ | ~850 tỷ | +70% |
| Lợi nhuận sau thuế | ~1.173 tỷ | ~4.262 tỷ | +3,6× |
| Lợi nhuận sau thuế / Tổng vốn | 26,6% | 61,2% | +34,6 pp |
Lưu ý pháp lý: V2 yêu cầu xin điều chỉnh QH 1/500 — chuyển Block C từ đất văn phòng/TMDV sang đất chung cư, nâng hệ số SDĐ lên 8 lần. Rủi ro pháp lý là yếu tố cần đánh giá riêng.
13
Phần 13
Lịch Sử Pháp Lý
| Năm | Sự kiện pháp lý |
|---|---|
| 1998 | UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư dự án |
| 1999 | QĐ 5080 phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch |
| 2002 | NSG mời Eden tham gia; Eden nhận VB 623/CV-BQL phân bổ Lô 6, 12, C |
| 2010 | QĐ 1/500 ban hành ngày 29/02/2010 — quy hoạch chi tiết được phê duyệt |
| 2013 | QĐ 15/QĐ-BQLKN phê duyệt QH 1/500 Lô CT10, TT13, TT14 |
| 2013 | VB 1171/BQLKN-KHĐT xác nhận dự án không thuộc danh sách chấm dứt hiệu lực |
| 2026 | Phương án V2: Xin điều chỉnh QH 1/500 — CT10 toàn bộ chung cư, hệ số SDĐ 8 lần |
