🌳 FS Eden — Khu Dân Cư Ê Đen (Phương án V2)

Báo cáo nghiên cứu khả thi đầy đủ. Mô hình theo quý (5 năm), gồm NPV / IRR / MIRR / Chỉ số sinh lời / Tỷ số bao phủ nợ, đường cong giải ngân xây dựng, lịch hấp thụ bán hàng, thuế giá trị gia tăng, quỹ Nhà ở xã hội 20% theo Điều 83 Luật Nhà ở 2023, lịch trả nợ.

FS Eden v1.0Phương án V2 — CT10 đồng bộ chung cư

Tên dự án

Địa điểm

Chủ đầu tư

Quý bắt đầu

Số quý dự án

Bối cảnh dự án Eden V2: Khu đất 75.386 m² tại An Phú Tây, Bình Chánh. Cụm CT10 cả 3 tòa A/B/C đồng bộ là chung cư + thương mại dịch vụ tầng đế (Phương án V2 khác V1: bỏ văn phòng cho thuê tại Lô C). Tổng sàn thương phẩm: 150.852 m² căn hộ + 12.960 m² thương mại dịch vụ + 19.366 m² đất biệt thự + 2.934 m² đất liên kế. Số liệu kế thừa từ Pre-FS Eden V2 (Doanh thu 14.951 tỷ, Chi phí xây dựng 3.917 tỷ, mua đất 1.131 tỷ, Tiền sử dụng đất 1.915 tỷ).

① Tổng mức đầu tư & Doanh thu (kết quả Pre-FS)

Nhập trực tiếp các tổng từ kết quả Pre-FS calculator hoặc tải JSON từ Pre-FS.

Doanh thu (giá trước thuế giá trị gia tăng)

Doanh thu bất động sản để bán (Căn hộ + Thương mại dịch vụ + Biệt thự + Liên kế)tỷ

Doanh thu chỗ đỗ xe (bán)tỷ · đã gộp

Doanh thu cho thuê (thương mại dịch vụ nếu giữ)tỷ/năm

Trong đó: % Nhà ở xã hội (Điều 83 Luật Nhà ở 2023)% sàn ở

Chi phí (chưa gồm thuế giá trị gia tăng đầu vào)

Mua đất / Giải phóng mặt bằng (75.386 m² × 15 tr)tỷ

Tiền sử dụng đất (Nghị quyết 87/2025)tỷ

Xây dựng & hạ tầng (CT10 + Biệt thự + Liên kế + Hạ tầng)tỷ

Gián tiếp (Bán hàng 1.495 + Thiết kế 118 + Quản lý 78)tỷ

Pháp lý & tư vấn (Phương án V2: 120 tỷ)tỷ

② Lịch giải ngân xây dựng — % chi theo từng quý

Chọn mẫu sẵn hoặc nhập tay. Hệ thống chuẩn hoá tổng = 100%.

③ Lịch hấp thụ bán hàng — % thu tiền theo quý

Logic mở bán Eden V2: Theo Đ.55 Luật KDBĐS 2023, BĐS hình thành trong tương lai chỉ được ký HĐMB sau khi hoàn thành móng + có bảo lãnh NH (Đ.56). Theo gantt P5.2 (Hầm + móng) kéo đến Q4/2027 (quý 8), cộng 1–3 tháng thủ tục pháp lý mở bán → mở bán đợt 1 dự kiến Q1–Q2/2028 (quý 9–10). Bàn giao đại trà theo P5.6 → Q2–Q3/2030 (quý 18–19), giữ lại 5% chờ cấp sổ.
% tiền thu = % giá trị HĐMB. Cấu trúc 4 đợt chuẩn: 30% ký HĐ + đặt cọc → 65% chia đều theo tiến độ XD → 5% bàn giao + cấp sổ. 5% cuối được ký quỹ tại NH bảo lãnh (Đ.56).

Quý mở bán (đợt 1) — sau xong móngquý ≈ Q1/28

Tỷ lệ đặt cọc / ký HĐ% giá trị

Bàn giao (giữ lại 5%)quý ≈ Q2/30

④ Thuế, VAT & Nghĩa vụ tài chính

Thuế giá trị gia tăng (VAT)

Thuế giá trị gia tăng đầu ra (bất động sản để bán)%

Thuế giá trị gia tăng đầu vào (xây dựng, dịch vụ)%

Thuế thu nhập doanh nghiệp%

Lệ phí trước bạ (chủ đầu tư chịu hộ?)%

Quỹ Nhà ở xã hội (20% — Điều 83 Luật Nhà ở 2023)

Dự án nhà ở thương mại tại đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% diện tích đất ở hoặc sàn ở để xây nhà ở xã hội, hoặc nộp giá trị tương đương bằng tiền.

Phương án

Suất xây dựng nhà ở xã hội (nếu xây tại chỗ)tr/m²

Giá bán nhà ở xã hội tối đatr/m²

⑤ Cấu trúc vốn & Lịch trả nợ

Nguồn vốn

Vốn chủ sở hữu% Tổng vốn

Vay ngân hàng% Tổng vốn

Tiền khách hàng (hợp đồng mua bán)% (tự động từ ③)

Khoản vay

Lãi suất%/năm

Quý ân hạn nợ gốcquý

Quý trả gốc đềuquý

Chiết khấu

Chi phí vốn bình quân (WACC)%/năm

Lãi suất tái đầu tư (cho MIRR)%/năm

Lãi suất tài trợ (cho MIRR)%/năm

⑤b Phân bổ dòng tiền theo quý

Chọn cách phân bổ các khoản tiền theo từng quý. Chế độ Tự động dùng quy tắc hệ thống đề xuất (đặt cọc 30% – 35% – 35% cho đất; 50% – 50% cho tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 87/2025; v.v.). Chế độ Tùy chỉnh cho phép bạn nhập tay phần trăm từng quý cho mỗi khoản, có kiểm tra tổng = 100%.

Phân bổ tự động (do hệ thống đề xuất) Phân bổ tùy chỉnh (người dùng nhập tay)

Nhập phần trăm theo từng quý (tổng phải bằng 100%). Hàng có tổng ≈ 100% là hợp lệ; hàng ≠ 100% sẽ chưa được áp dụng (giữ nguyên phân bổ tự động cho dòng đó).

⑥ Bảng dòng tiền theo quý

Đơn vị: tỷ đồng. Số liệu được tính theo chế độ phân bổ đã chọn ở mục ⑤b. Hàng Dòng tiền dự án (chưa tính nợ vay) dùng để tính NPV / IRR / Thời gian hoàn vốn.

⑦ Chỉ tiêu hiệu quả tài chính

NPV (giá trị hiện tại ròng)

tỷ · chiết khấu theo WACC

IRR (suất sinh lời nội bộ)

/năm

MIRR (IRR điều chỉnh)

/năm

Chỉ số sinh lời (PI)

Giá trị hiện tại của tiền vào / tiền ra

Thời gian hoàn vốn

năm

Tỷ số bao phủ nợ (DSCR)_{nhỏ nhất}

≥ 1,2 đạt

Đỉnh dư nợ vay

Tổng lãi vay

Lợi nhuận sau thuế

Tỷ suất sinh lời vốn chủ (ROE)

⑧ Phân tích kịch bản (Bear / Base / Bull)

3 kịch bản với điều chỉnh giá bán & chi phí xây dựng. So sánh NPV/IRR.

Kịch bản	Δ Giá bán	Δ CP XD	Δ Hấp thụ	NPV	IRR	Payback	DSCR_min

⑨ Checklist hồ sơ FS theo quy định VN

📋 Bộ hồ sơ FS theo TT 09/2021/TT-BXD & NĐ 15/2021/NĐ-CP

Phần 1 — Sự cần thiết: Bối cảnh thị trường, mục tiêu đầu tư, sự phù hợp quy hoạch (QHC, QHPK, QHCT 1/500).
Phần 2 — Quy mô & Hình thức: Diện tích đất, chỉ tiêu QH (mật độ, FAR, tầng cao), số căn theo từng loại, dân số dự kiến, tiện ích công cộng.
Phần 3 — Phương án kỹ thuật: Sơ bộ thiết kế, kết cấu, M&E, PCCC (QCVN 06), giao thông, hạ tầng kỹ thuật (cấp/thoát nước, điện, viễn thông).
Phần 4 — Đánh giá tác động môi trường (ĐTM): Theo Luật BVMT 2020.
Phần 5 — Phương án GPMB & Tái định cư: Số hộ ảnh hưởng, đơn giá bồi thường, quỹ TĐC.
Phần 6 — Phương án đầu tư & vốn: Tổng mức đầu tư, cấu trúc vốn, tiến độ giải ngân.
Phần 7 — Phân tích tài chính: Doanh thu, chi phí, dòng tiền, NPV/IRR/Payback/DSCR — nội dung của template này.
Phần 8 — Phân tích KT-XH: Tạo việc làm, đóng góp ngân sách (NQ 87/2025 + thuế), GDP địa phương.
Phần 9 — Phân tích rủi ro: Pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tài chính, lãi suất — kèm phương án xử lý.
Phần 10 — Phụ lục: Bản vẽ, văn bản pháp lý (chấp thuận chủ trương, GĐĐ, QHCT 1/500), hợp đồng nguyên tắc.

📐 Tiêu chuẩn thẩm định hiệu quả

Chỉ tiêu	Ngưỡng tốt	Ngưỡng tối thiểu	Ghi chú
NPV	> 10% Tổng vốn	> 0	Chiết khấu = WACC
IRR	> WACC + 5%	> WACC + 2%	Bù rủi ro thị trường BĐS VN
Payback	≤ 4 năm	≤ 6 năm	Chu kỳ BĐS VN ≈ 5–7 năm
DSCR_min	≥ 1,5	≥ 1,2	Quy định NHNN cho vay BĐS
Biên LNST	≥ 18%	≥ 10%	Trung bình ngành 12–15%
ROE	≥ 25%	≥ 15%	Đòn bẩy CĐT BĐS VN