Template tính toán hiệu quả tài chính giai đoạn nghiên cứu khả thi sơ bộ. Dựa trên cấu trúc thực tế Dự án Eden — phù hợp dự án có nhiều phân khu, đa sản phẩm (chung cư, TMDV, biệt thự, liên kế) tại VN. Bao gồm tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo NQ 87/2025 và bảng giá vị trí.
Mỗi phân khu = 1 lô đất với công năng riêng. Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ/FAR) × diện tích = tổng sàn xây dựng. Vị trí (VT1/VT2/VT3) dùng để tính tiền CMĐSDĐ theo bảng giá NQ 87/2025.
| ✓ | Tên phân khu / Lô | Loại | DT đất (m²) | HSSDĐ (FAR) | Mật độ (%) | Số tầng | Hầm | VT | Giá đất (tr/m²) | Tổng sàn (m²) | Sàn hầm (m²) | CP đất (tỷ) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Mỗi sản phẩm thuộc một phân khu. Hệ số hiệu dụng = % sàn thương phẩm trên tổng sàn (CC ~75%, TMDV ~55–60%, hầm bán ~60–70%). BT/LK tính trọn gói trên diện tích đất hoặc sàn. Cơ sở hầm: tính trên tổng sàn hầm của phân khu (cho chỗ đậu xe / kho / TMDV hầm được bán).
| ✓ | Sản phẩm | Phân khu | % sàn của phân khu | Hiệu dụng % | Cơ sở | Đơn giá (tr/m²) | Khối lượng TP | Doanh thu (tỷ) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
sàn = m² sàn thương phẩm trên mặt đất (= DT×FAR×%×HSHD) · hầm = m² sàn hầm bán (= DT×số tầng hầm×%×HSHD) · đất = m² đất phân khu (BT/LK trọn gói).Mỗi dòng có 2 chế độ: Đơn giá × m² (tự lấy diện tích từ phân khu) hoặc Lumpsum (nhập trực tiếp tỷ — cho PCCC, bờ kè, trạm điện, hạng mục khó tính theo m²).
| ✓ | Hạng mục | Áp dụng cho | Chế độ | Đơn giá / Lumpsum | Khối lượng (m²) | Thành tiền (tỷ) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Tính theo bảng giá đất trực tiếp (không nhân hệ số K). Đất ở (CC/BT/LK) áp giá đất ở; TMDV áp giá thương mại dịch vụ.
| ✓ | Hạng mục | Phân khu | Diện tích (m²) | VT | Loại | Đơn giá (tr/m²) | Tiền SDĐ (tỷ) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Lãi vay ≈ Vốn vay × Lãi suất × Thời gian × Hệ số dư nợ TB
Trục ngang: thay đổi giá bán đồng đều tất cả sản phẩm. Trục dọc: thay đổi giá đất mua. Mỗi ô = LNST (tỷ) / biên%.
Quy trình nhập: Vào → ① Phân khu (mỗi lô đất một dòng, gán VT) → ② Sản phẩm (gán cho phân khu, định loại tính theo sàn/đất) → ③ XD theo phân khu → ④ CMĐSDĐ (mỗi loại đất × VT một dòng) → ⑤⑥ Chi phí gián tiếp & Tài chính. Kết quả ⑦⑧ tự cập nhật.
Bấm 🏗 Eden V2 để load số liệu Eden V2 mẫu (5 phân khu, 4 sản phẩm, NQ 87/2025) — dùng để học cách điền hoặc làm starting point cho dự án mới.
Lưu/Tải JSON: Mỗi phương án nên là 1 file JSON riêng. Đặt tên: FS_TenDuAn_V1.json, FS_TenDuAn_V2.json... để so sánh.
Hệ số hiệu dụng (HSHD): CC ~75%, TMDV ~55–60%, BT/LK trọn gói = 100% (cơ sở "đất").
Bảng giá NQ 87/2025: mặc định = giá tham chiếu Eden (Bình Chánh, mặt Nguyễn Văn Linh). Dự án khác phải tra cứu giá phù hợp địa bàn.
Hạn chế: Đây là Pre-FS đơn giản (tổng hợp tĩnh). FS đầy đủ cần thêm: lịch dòng tiền theo quý/năm, NPV, IRR, lịch huy động & bán hàng, VAT đầu vào, quỹ phát triển nhà ở xã hội (nếu có).