01
Phần 1
Thông Tin Dự Án
Phương án Gốc: Triển khai theo QHCT 1/500 đã phê duyệt (2010, điều chỉnh 2013). Lô A, B: chung cư 15 tầng + thương mại dịch vụ tầng đế. Lô C: văn phòng cho thuê + thương mại dịch vụ (hệ số 9,8×). Nhà ở thấp tầng giữ nguyên. Cần xin gia hạn / phê duyệt lại trước khi triển khai.
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Tên dự án | Eden Residential |
| Vị trí | Xã An Phú Tây, Huyện Bình Chánh, TP.HCM |
| Mặt tiền | Đường Nguyễn Văn Linh (lộ giới 120m) |
| Diện tích trong ranh | 75.386,4 m² (~7,5 ha) |
| Diện tích liên quan | 92.195,1 m² (~9,2 ha) |
| Quy hoạch gốc 1/500 | Ban hành 29/02/2010; phê duyệt chi tiết Lô CT10, TT13, TT14 (2013) |
| Tình trạng pháp lý | Quyết định 1/500 đã hết hiệu lực — cần xin gia hạn/phê duyệt lại trước khi triển khai |
| Tình trạng san lấp | ~90% hoàn tất |
| Giá mua đất | 15 triệu/m² (chính thức) — ~13 triệu/m² (ngoài Phú Cường, tham khảo) |
| Phú Cường | Tạm tính 15 triệu/m² (11.293 m²) — sẵn sàng thương lượng |
1A
Phần 1A
Mô Tả Hình Học Khu Đất
ĐƯỜNG NGUYỄN VĂN LINH (lộ giới 120m)
←—————————————— 160m ——————————————→
0m ┌──────────────────────────────────┐ ─┐
│ KHU CT10 (0–~174m) │ │
│ Lô A, B — chung cư + TMDV tầng đế │ │ ~174m
│ Lô C — văn phòng cho thuê + TMDV │ │
│ 27.842 m² đất — hệ số sử dụng đất 3,28 lần │ │
│ Tổng sàn xây dựng: 91.366 m² │ │
├──────────────────────────────────┤ ─┤ Đường N1 (lộ giới 21,5m)
│ VỊ TRÍ 2 (~174–~324m) │ │
│ Khu TT13: Nhà liên kế │ │ ~150m
│ 11.150 m² đất ở │ │
├══════════════════════════════════╡ ─┤ Đường N3 (lộ giới 59m)
│ VỊ TRÍ 3 (~324–471m) │ │
│ Khu TT14: Nhà liên kế │ │ ~147m
│ 11.149 m² đất ở │ │
471m └──────────────────────────────────┘ ─┘
| Phân khu | Chi tiết | Diện tích | Công năng |
|---|---|---|---|
| CT10 | Lô A, B, C — chung cư 15F + văn phòng/TMDV | 27.842 m² | Chung cư + văn phòng + TMDV tầng đế — hệ số 3,28 lần |
| TT13 + TT14 | Biệt thự B1–B5 + Liên kế L1 | 28.826 m² | 76 căn biệt thự + 24 căn liên kế |
| Hạ tầng chính | Đường N1, N3, N5, D1, D3 | 18.718 m² | Giao thông, hạ tầng kỹ thuật |
| Tổng | 75.386 m² |
02
Phần 2
Cơ Cấu Sử Dụng Đất
| Phân khu | Diện tích (m²) | Công năng |
|---|---|---|
| Đất CT10 — Lô A, B, C | 27.842 | Chung cư 15 tầng, văn phòng cho thuê, thương mại dịch vụ tầng đế |
| Đất nhà ở thấp tầng (TT13 + TT14) | 28.826 | Biệt thự (76 căn) + Liên kế (24 căn) |
| Đất giao thông & hạ tầng | 18.718 | — |
| Tổng trong ranh | 75.386 |
Hiện trạng bồi thường & giải phóng mặt bằng
| Nhóm | Diện tích (m²) | Tỷ lệ | Tình trạng |
|---|---|---|---|
| Đã bồi thường xong | 54.253,3 | 71,9% | Hoàn tất — đất sạch |
| Thỏa thuận, chờ chi trả | 6.640 | 8,8% | Đang xử lý |
| Phú Cường (đang đàm phán) | 11.293 | 15,0% | Tạm tính 15 triệu/m² — sẵn thương lượng |
| Đất công, khác trong ranh | ~3.200 | 4,3% | Cần xác nhận |
| Tổng trong ranh | 75.386 | 100% |
03
Phần 3
Giả Định Xây Dựng
| Hạng mục | Tham số | Tổng sàn |
|---|---|---|
| CT10 (Lô A+B+C) — hệ số 3,28 lần | 27.842 m² × 3,28 | 91.366 m² |
| — Căn hộ Lô A+B (tầng 4–15) | — | 43.078 m² |
| — Thương mại dịch vụ tầng đế A+B+C (tầng 1–3) | — | 26.688 m² |
| — Văn phòng cho thuê Lô C (tầng 4–15) | — | 21.600 m² |
| Sàn căn hộ thương phẩm (75%) | 43.078 × 75% | 32.309 m² |
| Số căn hộ | Lô A: 192, Lô B: 184 | 376 căn |
| Biệt thự B1–B5 — hệ số 1,5 lần | 19.365,5 m² × 1,5 | 29.048 m² |
| Số căn biệt thự | 76 căn | — |
| Nhà liên kế L1 — hệ số 2,8 lần | 2.934 m² × 2,8 | 8.215 m² |
| Số căn liên kế | 24 căn | — |
Đơn giá xây dựng
| Hạng mục | Đơn giá | Ghi chú |
|---|---|---|
| Chung cư 15 tầng (kết cấu + cơ điện, gộp) | 15 triệu/m² | Đơn giá chuẩn 15 tầng |
| Thương mại dịch vụ Lô C (tháp thương mại) | 15 triệu/m² | Áp dụng thống nhất |
| Nhà liên kế có hầm | 10 triệu/m² | |
| Cây xanh & cảnh quan | 0,7 triệu/m² | Trên toàn ranh |
| Hạ tầng kỹ thuật nội bộ | 2 triệu/m² | Trên toàn ranh |
04
Phần 4
Chi Phí Mua Đất
| Hạng mục | Phương án A — 15 triệu/m² | Phương án B — 13 triệu/m² + Phú Cường 15 triệu |
|---|---|---|
| Đơn giá đất thông thường (64.093 m²) | 15 triệu/m² | 13 triệu/m² |
| Phú Cường (11.293 m²) | 15 triệu/m² | 15 triệu/m² (cố định) |
| 64.093 m² × đơn giá | 961 tỷ | 833 tỷ |
| Phú Cường 11.293 × 15 triệu | 169 tỷ | 169 tỷ |
| Tổng chi phí mua đất | 1.131 tỷ | 1.003 tỷ |
Phú Cường là pháp nhân sẵn sàng thương lượng thương mại — không có tranh chấp pháp lý. Đàm phán dự kiến hoàn tất trong giai đoạn chuẩn bị triển khai.
05
Phần 5
Chi Phí Xây Dựng & Hạ Tầng
| Hạng mục | Khối lượng | Đơn giá | Thành tiền |
|---|---|---|---|
| CT10 — Chung cư + Văn phòng + Thương mại dịch vụ (Lô A, B, C) | 91.366 m² sàn | 15 triệu/m² | 1.371 tỷ |
| Biệt thự B1–B5 | 29.048 m² sàn | 10 triệu/m² | 290 tỷ |
| Nhà liên kế L1 | 8.215 m² sàn | 10 triệu/m² | 82 tỷ |
| Cây xanh & cảnh quan | 75.386 m² | 0,7 triệu/m² | 53 tỷ |
| Hạ tầng kỹ thuật nội bộ | 75.386 m² | 2 triệu/m² | 151 tỷ |
| Tổng chi phí xây dựng & hạ tầng | 1.947 tỷ |
06
Phần 6
Tiền Chuyển Mục Đích Sử Dụng Đất
6.1 Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Điều 107, Điều 157); Nghị định 103/2024/NĐ-CP
- Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND — Bảng giá đất lần đầu (hiệu lực 01/01/2026)
- Chỉ dùng bảng giá trực tiếp — không nhân hệ số K
6.2 Bảng giá Nghị quyết 87/2025 — Khu vực dự án
| Vị trí | Đất ở | Thương mại dịch vụ | Áp dụng |
|---|---|---|---|
| Vị trí 1 — Nguyễn Văn Linh | 49,8 triệu/m² | 24,9 triệu/m² ← Lô C | Lô A+B (50m đầu), Lô C |
| Vị trí 2 — Đường nội khu chính | 34,5 triệu/m² | 17,3 triệu/m² | Lô A+B (130m còn lại), TT13 |
| Vị trí 3 — Đường nhánh nhỏ | 23,0 triệu/m² | 11,5 triệu/m² | TT14 |
6.3 Tính toán tiền chuyển mục đích sử dụng đất
Ưu thế phương án Gốc: Lô C (3.132 m² mặt tiền) giữ công năng thương mại dịch vụ — đơn giá chuyển mục đích sử dụng đất là 24,9 triệu/m² (chỉ bằng 50% đơn giá đất ở 49,8 triệu/m²). So với V1: tiết kiệm ~75 tỷ tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
| Hạng mục | Diện tích | Vị trí | Đơn giá (triệu/m²) | Tiền SDĐ |
|---|---|---|---|---|
| Chung cư Lô A+B — Vị trí 1 (50m đầu, 8.071 m²) | 8.071 | VT1 đất ở | 49,8 | 401,9 tỷ |
| Thương mại dịch vụ Lô C — Vị trí 1 (Gốc: TMDV) | 3.132 | VT1 thương mại DV | 24,9 | 78,0 tỷ |
| Chung cư Lô A+B — Vị trí 2 (130m còn lại) | 20.755 | VT2 đất ở | 34,5 | 716,0 tỷ |
| Liên kế TT13 | 11.150 | VT2 đất ở | 34,5 | 384,7 tỷ |
| Liên kế TT14 | 11.149 | VT3 đất ở | 23,0 | 256,4 tỷ |
| Tổng tiền chuyển mục đích | 54.257 | bình quân ~33,9 triệu/m² | ~1.837 tỷ |
Làm tròn: ~1.840 tỷ. Tiết kiệm ~75 tỷ so với phương án V1 (Lô C tính đất ở = 155,9 tỷ thay vì 78,0 tỷ).
07
Phần 7
Doanh Thu Dự Kiến
Công thức định giá
| Sản phẩm | Công thức | Đơn giá |
|---|---|---|
| Căn hộ chung cư | 75% tổng sàn | 70 triệu/m² sàn thương phẩm |
| Thương mại dịch vụ tầng đế | 65% tổng sàn | 1,25 × giá căn hộ = 87,5 triệu/m² (tại căn hộ 70 triệu) |
| Văn phòng cho thuê Lô C | 65% tổng sàn | 56 triệu/m² sàn thương phẩm (= 80% giá căn hộ) |
| Biệt thự | Trọn gói/m² đất | 150 triệu/m² đất (độ nhạy 120–150) |
| Nhà liên kế | Trọn gói/m² đất | 120 triệu/m² đất (độ nhạy 100–130) |
Tính toán doanh thu
| Sản phẩm | Khối lượng | Đơn giá | Doanh thu |
|---|---|---|---|
| Căn hộ — sàn thương phẩm 32.309 m² | 32.309 m² | 70 triệu/m² | 2.262 tỷ |
| Thương mại dịch vụ tầng đế — 17.347 m² | 17.347 m² | 87,5 triệu/m² (1,25×) | 1.518 tỷ |
| Văn phòng cho thuê Lô C — 14.040 m² | 14.040 m² | 56 triệu/m² | 786 tỷ |
| Biệt thự — 19.365,5 m² đất | 19.365,5 m² | 150 triệu/m² | 2.905 tỷ |
| Liên kế — 2.934 m² đất | 2.934 m² | 120 triệu/m² | 352 tỷ |
| Tổng doanh thu | 7.823 tỷ |
08
Phần 8
Ma Trận Kết Quả
Giả định đầu vào
7.823
Doanh thu (tỷ)
Giá cơ sở căn hộ 70 triệu/m²
1.947
Chi phí xây dựng (tỷ)
91.366 m² × 15 triệu + thấp tầng + hạ tầng
1.840
Tiền sử dụng đất (tỷ)
Nghị quyết 87/2025 — Lô C tính thương mại dịch vụ (24,9 triệu)
Bán hàng & tiếp thị: 10% doanh thu = 782 tỷ · Tư vấn pháp lý: 60 tỷ · Tư vấn thiết kế & thẩm tra: 3% xây dựng = 58 tỷ · Quản lý: 2% xây dựng = 39 tỷ
8.1 Kết quả tổng hợp — hai phương án giá đất
| Chỉ tiêu | Phương án A — 15 triệu/m² | Phương án B — 13 triệu/m² + Phú Cường 15 triệu |
|---|---|---|
| Doanh thu | 7.823 tỷ | 7.823 tỷ |
| Chi phí mua đất | 1.131 tỷ | 1.003 tỷ |
| Chi phí xây dựng & hạ tầng | 1.947 tỷ | 1.947 tỷ |
| Tiền chuyển mục đích sử dụng đất | 1.840 tỷ | 1.840 tỷ |
| Bán hàng & tiếp thị (10%) | 782 tỷ | 782 tỷ |
| Tư vấn pháp lý & thủ tục | 60 tỷ | 60 tỷ |
| Tư vấn thiết kế & thẩm tra (3%) | 58 tỷ | 58 tỷ |
| Quản lý doanh nghiệp (2%) | 39 tỷ | 39 tỷ |
| Tổng chi phí | 5.857 tỷ | 5.729 tỷ |
| Lợi nhuận hoạt động (trước lãi vay & thuế) | 1.966 tỷ | 2.094 tỷ |
| Tỷ suất lợi nhuận hoạt động | 25,1% | 26,8% |
Chênh lệch giữa hai phương án mua đất: 128 tỷ. Chi phí bán hàng (10%) biến động theo doanh thu; tư vấn pháp lý cố định 60 tỷ.
8.2 Độ nhạy — Giá bán căn hộ (Biệt thự = 150, Liên kế = 120 triệu/m² cố định; Thương mại dịch vụ = 1,25× giá căn hộ; Văn phòng = 80% giá căn hộ)
| Giá căn hộ (tr/m²) | Doanh thu | Bán hàng 10% | Lợi nhuận PA A | Tỷ suất | Lợi nhuận PA B | Tỷ suất |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 60 | 7.171 tỷ | 717 tỷ | 1.378 tỷ | 19,2% | 1.506 tỷ | 21,0% |
| 65 | 7.497 tỷ | 750 tỷ | 1.672 tỷ | 22,3% | 1.800 tỷ | 24,0% |
| 70 ← cơ sở | 7.823 tỷ | 782 tỷ | 1.966 tỷ | 25,1% | 2.094 tỷ | 26,8% |
| 75 | 8.149 tỷ | 815 tỷ | 2.259 tỷ | 27,7% | 2.387 tỷ | 29,3% |
| 80 | 8.475 tỷ | 848 tỷ | 2.553 tỷ | 30,1% | 2.681 tỷ | 31,6% |
8.3 Độ nhạy — Giá biệt thự (Liên kế = 120, Căn hộ = 70 triệu/m² cố định)
| Giá biệt thự (triệu/m²) | Doanh thu | Bán hàng 10% | Lợi nhuận PA A | Tỷ suất | Lợi nhuận PA B | Tỷ suất |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 120 | 7.242 tỷ | 724 tỷ | 1.443 tỷ | 19,9% | 1.571 tỷ | 21,7% |
| 130 | 7.436 tỷ | 744 tỷ | 1.617 tỷ | 21,7% | 1.745 tỷ | 23,5% |
| 140 | 7.629 tỷ | 763 tỷ | 1.791 tỷ | 23,5% | 1.919 tỷ | 25,2% |
| 150 ← cơ sở | 7.823 tỷ | 782 tỷ | 1.966 tỷ | 25,1% | 2.094 tỷ | 26,8% |
8.4 Độ nhạy — Giá liên kế (Biệt thự = 150, Căn hộ = 70 triệu/m² cố định)
| Giá liên kế (triệu/m²) | Doanh thu | Bán hàng 10% | Lợi nhuận PA A | Tỷ suất | Lợi nhuận PA B | Tỷ suất |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 100 | 7.764 tỷ | 776 tỷ | 1.913 tỷ | 24,6% | 2.041 tỷ | 26,3% |
| 110 | 7.794 tỷ | 779 tỷ | 1.940 tỷ | 24,9% | 2.068 tỷ | 26,5% |
| 120 ← cơ sở | 7.823 tỷ | 782 tỷ | 1.966 tỷ | 25,1% | 2.094 tỷ | 26,8% |
| 130 | 7.852 tỷ | 785 tỷ | 1.992 tỷ | 25,4% | 2.120 tỷ | 27,0% |
09
Phần 9
Các Chỉ Tiêu Bổ Sung
9.1 Kết quả tài chính (giá căn hộ = 70 triệu/m² cơ sở)
| Khoản | Phương án A — đất 15 triệu/m² | Phương án B — đất 13 triệu/m² |
|---|---|---|
| Lợi nhuận hoạt động (trước lãi vay & thuế) | 1.966 tỷ | 2.094 tỷ |
| Lãi vay ước tính | ~500 tỷ | ~500 tỷ |
| Lợi nhuận trước thuế | ~1.466 tỷ | ~1.594 tỷ |
| Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) | ~293 tỷ | ~319 tỷ |
| Lợi nhuận sau thuế | ~1.173 tỷ | ~1.275 tỷ |
Lãi vay: vay ~35% tổng vốn (~1.720 tỷ) × 10%/năm × 3–4 năm phân bổ đều. Cần mô hình dòng tiền để xác định chính xác.
9.2 Vốn đầu tư và hiệu quả vốn
| Chỉ tiêu | Giá đất 15 triệu/m² | Giá đất 13 triệu/m² |
|---|---|---|
| Tổng vốn đầu tư (mua đất + xây dựng + tiền sử dụng đất) | 4.918 tỷ | 4.790 tỷ |
| Lợi nhuận hoạt động / Tổng vốn đầu tư | 40,0% | 43,7% |
| Lợi nhuận hoạt động / Vốn mua đất | 1,74× | 2,09× |
10
Phần 10
Phân Tích Phần Đất Công Ty Phú Cường (11.293 m²)
- Giá tạm tính: 15 triệu/m² — cùng mức giá chào chung của dự án
- Phương án đàm phán: Phú Cường là pháp nhân sẵn sàng thương lượng — không có tranh chấp pháp lý. Dự kiến hoàn tất trong giai đoạn chuẩn bị triển khai
- Biên độ giá: Nếu cao hơn 15% (+25 tỷ) → biên lợi nhuận giảm ~0,3 điểm phần trăm; cao hơn 25% (+42 tỷ) → −0,5 điểm phần trăm — không ảnh hưởng đáng kể đến kết quả tổng thể
11
Phần 11
Các Khoản Chưa Tính
| Khoản mục | Ước tính (Phương án Gốc) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) | ~319 tỷ | Trên lợi nhuận trước thuế — đã tính trong mục 9.1 |
| Dự phòng phát sinh xây dựng (5%) | ~97 tỷ | 5% × 1.947 tỷ |
| Phân kỳ & mô hình dòng tiền (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) | Cần mô hình riêng | Dự kiến tỷ suất hoàn vốn nội bộ >20%/năm với phân kỳ 3–4 năm |
12
Phần 12
So Sánh Phương Án Gốc vs V1
| Chỉ tiêu | Phương án Gốc (hệ số 3,28) | V1 (hệ số 8) | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Tổng sàn CT10 | 91.366 m² | 222.736 m² | +2,4× |
| Sàn căn hộ thương phẩm | 32.309 m² | 150.852 m² | +4,7× |
| Số căn hộ | ~376 căn | ~2.011 căn | +5,3× |
| Doanh thu tổng | 7.823 tỷ | 14.951 tỷ | +91% |
| Chi phí xây dựng | 1.947 tỷ | 3.917 tỷ | +101% |
| Tiền chuyển mục đích sử dụng đất | 1.840 tỷ | 1.915 tỷ | −75 tỷ ← tiết kiệm |
| Lợi nhuận hoạt động (Phương án B) | 2.094 tỷ | 6.305 tỷ | +201% |
| Tỷ suất lợi nhuận hoạt động (Phương án B) | 26,8% | 42,2% | +15,4 điểm % |
| Lãi vay ước tính | ~500 tỷ | ~850 tỷ | +70% |
| Lợi nhuận sau thuế (Phương án B) | ~1.275 tỷ | ~4.364 tỷ | +3,4× |
| Lợi nhuận sau thuế / Tổng vốn (Phương án B) | 26,6% | 63,8% | +37,2 điểm % |
Ưu thế phương án Gốc: Không cần xin điều chỉnh quy hoạch, tiết kiệm ~12–18 tháng, tiền sử dụng đất thấp hơn 75 tỷ (Lô C = TMDV). Phù hợp nhà đầu tư ưu tiên sự chắc chắn về pháp lý và tiến độ triển khai.
13
Phần 13
Lịch Sử Pháp Lý
| Năm | Sự kiện pháp lý |
|---|---|
| 1998 | UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư dự án |
| 1999 | Quyết định 5080 phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch |
| 2002 | NSG mời Eden tham gia; Eden nhận VB 623/CV-BQL phân bổ Lô 6, 12, C |
| 2010 | Quyết định 1/500 ban hành ngày 29/02/2010 — quy hoạch chi tiết được phê duyệt |
| 2013 | Quyết định 15/QĐ-BQLKN phê duyệt quy hoạch 1/500 Lô CT10, TT13, TT14 |
| 2013 | VB 1171/BQLKN-KHĐT xác nhận dự án không thuộc danh sách chấm dứt hiệu lực |
| 2026 | Phương án Gốc: Triển khai theo Quyết định 1/500 sau khi xin gia hạn/phê duyệt lại — số liệu tính theo quy hoạch 1/500 đã phê duyệt |
