📋 Pre-FS Calculator — Dự án BĐS Việt Nam

Template tính toán hiệu quả tài chính giai đoạn nghiên cứu khả thi sơ bộ. Dựa trên cấu trúc thực tế Dự án Eden — phù hợp dự án có nhiều phân khu, đa sản phẩm (chung cư, TMDV, biệt thự, liên kế) tại VN. Bao gồm tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo NQ 87/2025 và bảng giá vị trí.

Tên dự án

Địa điểm

Phương án

Ngày lập

① Phân khu đất (Land Zones)

Mỗi phân khu = 1 lô đất với công năng riêng. Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ/FAR) × diện tích = tổng sàn xây dựng. Vị trí (VT1/VT2/VT3) dùng để tính tiền CMĐSDĐ theo bảng giá NQ 87/2025.

✓	Tên phân khu / Lô	Loại	DT đất (m²)	HSSDĐ (FAR)	Mật độ (%)	Số tầng	Hầm	VT	Giá đất (tr/m²)	Tổng sàn (m²)	Sàn hầm (m²)	CP đất (tỷ)

Loại: CC = Chung cư · BT = Biệt thự · LK = Liên kế · TMDV = Thương mại dịch vụ · HT = Hạ tầng/giao thông (không bán)
VT (Vị trí): VT1 = mặt đường lớn · VT2 = đường nội khu · VT3 = đường nhánh nhỏ
FAR (HSSDĐ): tổng sàn / DT đất · Mật độ (BCR): diện tích chiếm đất / DT đất · Số tầng = FAR ÷ Mật độ (nội suy tự động). Vd: FAR 12, Mật độ 40% → 30 tầng. CC cao tầng FAR 8–13 mật độ 30–45%; BT FAR 0.6–1.2 mật độ 40–60%; LK FAR 2–3 mật độ 70–80%.

② Sản phẩm thương phẩm & Doanh thu

Mỗi sản phẩm thuộc một phân khu. Hệ số hiệu dụng = % sàn thương phẩm trên tổng sàn (CC ~75%, TMDV ~55–60%, hầm bán ~60–70%). BT/LK tính trọn gói trên diện tích đất hoặc sàn. Cơ sở hầm: tính trên tổng sàn hầm của phân khu (cho chỗ đậu xe / kho / TMDV hầm được bán).

✓	Sản phẩm	Phân khu	% sàn của phân khu	Hiệu dụng %	Cơ sở	Đơn giá (tr/m²)	Khối lượng TP	Doanh thu (tỷ)

Cơ sở: sàn = m² sàn thương phẩm trên mặt đất (= DT×FAR×%×HSHD) · hầm = m² sàn hầm bán (= DT×số tầng hầm×%×HSHD) · đất = m² đất phân khu (BT/LK trọn gói).

③ Chi phí xây dựng, hạ tầng & tiện ích

Mỗi dòng có 2 chế độ: Đơn giá × m² (tự lấy diện tích từ phân khu) hoặc Lumpsum (nhập trực tiếp tỷ — cho PCCC, bờ kè, trạm điện, hạng mục khó tính theo m²).

✓	Hạng mục	Áp dụng cho	Chế độ	Đơn giá / Lumpsum	Khối lượng (m²)	Thành tiền (tỷ)

Đơn giá m²: chọn phân khu (× sàn = đất × HSSDĐ) hoặc "Toàn ranh" (× tổng đất).

Lumpsum: nhập trực tiếp tỷ đồng — cho hạng mục cố định không phụ thuộc diện tích.

Đơn giá tham khảo (TP.HCM 2026): CC 14–16 · BT/LK 9–11 · TMDV 12–14 · Hầm 7–9 · Cảnh quan 0.5–0.9 · HTKT 1.5–2.5 (tr/m²).

Lumpsum tham khảo dự án ~7.5 ha: Cấp nước 25–35 · Thoát nước 40–60 · Cấp điện 70–90 · PCCC 30–50 · Bờ kè 30–80 (tỷ).

④ Tiền chuyển mục đích SDĐ (NQ 87/2025)

Tính theo bảng giá đất trực tiếp (không nhân hệ số K). Đất ở (CC/BT/LK) áp giá đất ở; TMDV áp giá thương mại dịch vụ.

Bảng giá VT1 (mặt đường lớn)

Đất ởtr/m²

TMDVtr/m²

Bảng giá VT2 (nội khu)

Đất ởtr/m²

TMDVtr/m²

Bảng giá VT3 (nhánh nhỏ)

Đất ởtr/m²

TMDVtr/m²

✓	Hạng mục	Phân khu	Diện tích (m²)	VT	Loại	Đơn giá (tr/m²)	Tiền SDĐ (tỷ)

⑤ Chi phí gián tiếp

Bán hàng & Tiếp thị% DT

→ Thành tiền0tỷ

Tư vấn pháp lý & thủ tụctỷ (cố định)

Tư vấn TK & thẩm tra% CP XD

→ Thành tiền0tỷ

Quản lý doanh nghiệp% CP XD

→ Thành tiền0tỷ

Dự phòng phát sinh% CP XD

→ Thành tiền0tỷ

⑥ Tài chính & Lãi vay

Lãi vay ≈ Vốn vay × Lãi suất × Thời gian × Hệ số dư nợ TB

Tỷ lệ vốn vay% Tổng vốn

Lãi suất%/năm

Thời gian vay BQnăm

Hệ số dư nợ TB×

→ Vốn vay0tỷ

→ Lãi vay0tỷ

Thuế TNDN%

⑦ Kết quả tài chính

Doanh thu

tỷ

Tổng chi phí

tỷ

LN hoạt động

tỷ — 0%

Lãi vay

tỷ

LNTT (EBT)

tỷ — 0%

Thuế TNDN

tỷ

LỢI NHUẬN SAU THUẾ

tỷ — biên 0% · LNST/Tổng vốn 0%

CP mua đất

CP xây dựng

CMĐSDĐ

CP gián tiếp

⑨ Nhà ở xã hội (NOXH) — 20% quỹ đất / nộp tiền

Theo Luật Nhà ở 2023 & NĐ 100/2024: dự án nhà ở thương mại tại đô thị loại đặc biệt/I/II/III có quy mô ≥ 2ha phải dành 20% quỹ đất ở để xây NOXH, hoặc nộp tiền tương đương (tùy địa phương).

Áp dụng nghĩa vụ NOXH

Phương thức

Tỷ lệ nghĩa vụ%

Hệ số CP đất × m²× giá BQ

DT đất ở (CC+BT+LK)0m²

20% × DT đất ở0m²

Đơn giá BQ đất0tr/m²

Nghĩa vụ NOXH0tỷ

Tiền NOXH cộng vào tổng chi phí dự án. Nếu dành đất → trừ DT bán & doanh thu tương ứng.

⑩ Thuế GTGT (VAT đầu ra / đầu vào)

VAT đầu ra: thu từ khách mua (tách khỏi giá bán). VAT đầu vào: khấu trừ từ CP XD/HT (thường 8–10%) và CP gián tiếp. Số liệu doanh thu/CP ở các mục trên là đã loại VAT — phần này tính riêng nghĩa vụ nộp ngân sách.

VAT đầu ra (bán nhà)%

VAT đầu ra (TMDV/cho thuê)%

VAT đầu vào (XD)%

VAT đầu vào (gián tiếp)%

VAT đầu ra phải thu0tỷ

VAT đầu vào khấu trừ0tỷ

VAT phải nộp0tỷ

Lưu ý kế toán BĐS VN:

• Giá bán niêm yết với KH = giá đã VAT (gross)

• Đất không chịu VAT — chỉ phần XD và TMDV

• VAT phải nộp ≠ chi phí lợi nhuận (chỉ là dòng tiền)

• Hoàn VAT đầu vào nếu thừa (theo TT 219/2013)

⑪ Lịch trình & Dòng tiền theo năm

Phân bổ Doanh thu / Chi phí XD / CMĐSDĐ / Bán hàng theo năm dự án bằng S-curve (β-distribution xấp xỉ). Năm 0 = năm bắt đầu giải phóng mặt bằng & xin phép.

Số năm dự án

Năm bắt đầu

Sales bắt đầu (năm)

Sales kết thúc (năm)

XD bắt đầu

XD kết thúc

CMĐSDĐ năm

Đất mua năm

S-curve mặc định: 10/25/40/20/5% cho 5 năm (đỉnh năm 3). Dòng tiền tích lũy là cơ sở tính NPV/IRR/Payback ở mục ⑫.

⑫ Chỉ số tài chính FS (NPV / IRR / Payback / DSCR / ROE)

Chi phí vốn (WACC)

Tỷ trọng vốn CSH%

Cost of Equity (Re)%/năm

Tỷ trọng vốn vay%

Cost of Debt (Rd)%/năm

WACC0%

Kết quả FS

NPV @ WACC0tỷ

IRR (dòng tiền dự án)0%

Payback Period0năm

DSCR trung bình0×

ROE (LNST/Vốn CSH)0%

ROIC (LN HĐ/Vốn đầu tư)0%

NPV > 0: Dự án tạo giá trị

IRR > WACC: Hấp dẫn đầu tư

DSCR ≥ 1,3: Ngân hàng chấp nhận cho vay

Payback < chu kỳ: Thanh khoản tốt

⑬ Phân tích kịch bản Best / Base / Worst

3 kịch bản với biến động đồng thời giá bán + giá đất + chi phí XD. Áp dụng để báo cáo HĐQT/đối tác.

Kịch bản	ΔGiá bán	ΔGiá đất	ΔCP XD	Doanh thu	Tổng CP	LN HĐ	LNST	NPV

⑧ Phân tích độ nhạy

Trục ngang: thay đổi giá bán đồng đều tất cả sản phẩm. Trục dọc: thay đổi giá đất mua. Mỗi ô = LNST (tỷ) / biên%.

Trục giá bán: Bước Số mức ±

Trục giá đất: Bước Số mức ±

Biên an toàn — Giá đất tối đa để LNST = 0: 0 tr/m² (bình quân) · Chênh so với hiện tại: 0 tỷ

📖 Hướng dẫn & Ghi chú

Quy trình nhập: Vào → ① Phân khu (mỗi lô đất một dòng, gán VT) → ② Sản phẩm (gán cho phân khu, định loại tính theo sàn/đất) → ③ XD theo phân khu → ④ CMĐSDĐ (mỗi loại đất × VT một dòng) → ⑤⑥ Chi phí gián tiếp & Tài chính. Kết quả ⑦⑧ tự cập nhật.

Bấm 🏗 Eden V2 để load số liệu Eden V2 mẫu (5 phân khu, 4 sản phẩm, NQ 87/2025) — dùng để học cách điền hoặc làm starting point cho dự án mới.

Lưu/Tải JSON: Mỗi phương án nên là 1 file JSON riêng. Đặt tên: FS_TenDuAn_V1.json, FS_TenDuAn_V2.json... để so sánh.

Hệ số hiệu dụng (HSHD): CC ~75%, TMDV ~55–60%, BT/LK trọn gói = 100% (cơ sở "đất").

Bảng giá NQ 87/2025: mặc định = giá tham chiếu Eden (Bình Chánh, mặt Nguyễn Văn Linh). Dự án khác phải tra cứu giá phù hợp địa bàn.

Hạn chế: Đây là Pre-FS đơn giản (tổng hợp tĩnh). FS đầy đủ cần thêm: lịch dòng tiền theo quý/năm, NPV, IRR, lịch huy động & bán hàng, VAT đầu vào, quỹ phát triển nhà ở xã hội (nếu có).