| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Loại tài sản | Quỹ đất dự án khu dân cư có quy hoạch chi tiết 1/500 đã duyệt |
| Vị trí | Xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh, TP.HCM |
| Mặt tiền | Đường Nguyễn Văn Linh — trục huyết mạch kết nối Quận 7, Bình Chánh, Long An (lộ giới 120m) |
| Diện tích quy hoạch | 75.386,4 m² (~7,5 ha) |
| Diện tích thực tế | 92.195 m² (~9,2 ha, bao gồm đất ngoài ranh đã khảo sát) |
| Chủ đầu tư | [Bảo mật] |
| Phương án V1 | Xin điều chỉnh quy hoạch 1/500: khu CT10 toàn bộ chung cư, hệ số sử dụng đất 8 lần (~21 tầng); biệt thự và nhà liên kế giữ nguyên |
| Tình trạng pháp lý | Quy hoạch điều chỉnh cần phê duyệt trước khi triển khai |
| San lấp mặt bằng | ~90% hoàn tất |
| Giá mua đất | 15 triệu/m² (giá chào chính thức) — ~13 triệu/m² (tham khảo, ngoài phần Phú Cường) |
Được Ban Quản lý Khu Nam chấp thuận từ năm 2002. Quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt chính thức 2010, điều chỉnh 2013.
UBND TP.HCM xác nhận dự án không thuộc diện thu hồi, hủy bỏ. Đã hoàn tất niêm yết, lấy ý kiến dân cư, đăng ký kế hoạch sử dụng đất.
54.253 m² đã bồi thường và bàn giao hoàn tất — đất sạch sẵn sàng triển khai.
Thêm 8,8% (5 hộ) đã thỏa thuận xong, chờ chi trả. Công ty Phú Cường (11.293 m²): pháp nhân sẵn sàng thương lượng, không có tranh chấp pháp lý.
Quy hoạch gốc: ~91.366 m² (hệ số 3,28). Phương án V1: 222.736 m² (hệ số 8) — gấp 2,4 lần.
Gấp hơn 5 lần số căn hộ phê duyệt trong QĐ 1/500 phương án gốc (376 căn). Tổng doanh thu 14.951 tỷ — gấp 1,9 lần doanh thu phương án gốc (7.823 tỷ).
| Hạng mục | Diện tích | Tỷ lệ | Công năng |
|---|---|---|---|
| Đất khu CT10 — Tòa A, B, C | 27.842 m² | 36,9% | Chung cư ~21 tầng + thương mại dịch vụ tầng 1–2 (hệ số sử dụng đất 8 lần) |
| Đất biệt thự (khu B1–B5) | 19.365,5 m² | 25,7% | 76 căn biệt thự |
| Đất nhà liên kế (khu L1) | 2.934 m² | 3,9% | 24 căn nhà liên kế |
| Hạ tầng, đường nội bộ, cây xanh | ~25.245 m² | 33,5% | — |
| Tổng diện tích trong ranh quy hoạch | 75.386 m² | 100% |
| Trạng thái | Diện tích (m²) | Tỷ lệ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đã bồi thường & bàn giao | 54.253 | 71,9% | Hoàn tất — đất sạch |
| Đã thỏa thuận, chờ chi trả | 6.640 | 8,8% | 5 hộ dân — rủi ro thấp |
| Thỏa thuận đổi nền | 3.200 | 4,2% | 1 hộ — đang hoàn thiện hợp đồng |
| Công ty Phú Cường | 11.293 | — | Pháp nhân — đàm phán thương mại, sẵn sàng thương lượng |
80,9% diện tích (60.893 m²) đã bàn giao hoặc thỏa thuận xong. Phần của Công ty Phú Cường (11.293 m²) là giao dịch thương mại giữa hai pháp nhân — không có tranh chấp pháp lý. Dự kiến hoàn tất trong giai đoạn chuẩn bị triển khai.
Vì dự án đã tạm dừng dài, đa số thủ tục pháp lý coi như phải làm lại theo các quy định hiện hành. Khối lượng và thời gian thủ tục không khác biệt nhiều giữa hai phương án.
Không cần xin điều chỉnh quy hoạch 1/500, nhưng vẫn phải hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý theo Luật mới. Lợi nhuận sau thuế ước tính ~1.275 tỷ.
Thêm bước xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 + chuyển Tòa C sang đất chung cư — dự kiến ~12–18 tháng thực hiện song song. Lợi nhuận sau thuế ~4.364 tỷ — gấp 3,4 lần.
Chênh lệch thời gian: ~12–18 tháng. Chênh lệch lợi nhuận ròng: gấp 3,4 lần. Phương án V1 là phương án được đề xuất.
| Loại hình | Đất (m²) | Hệ số | Tổng sàn | Sàn thương phẩm |
|---|---|---|---|---|
| Khu CT10 — chung cư ~21 tầng (Tòa A, B, C) | 27.842 | 8× | 222.736 m² | 150.852 m² (căn hộ) 12.960 m² (thương mại) |
| — Tầng 1–2: thương mại dịch vụ | 21.600 m² | 12.960 m² (60%) | ||
| — Tầng 3 trở lên: căn hộ | 201.136 m² | 150.852 m² (75%) | ||
| Biệt thự thấp tầng (khu B1–B5) | 19.365,5 | 1,5× | 29.048 m² | — (bán trọn gói/m² đất) |
| Nhà liên kế (khu L1) | 2.934 | 2,8× | 8.215 m² | — (bán trọn gói/m² đất) |
| Tổng sàn xây dựng | ~261.000 m² |
- ~2.011 căn hộ (~75 m²/căn) — sàn thương phẩm 150.852 m²
- 76 biệt thự — trên 19.365,5 m² đất
- 24 nhà liên kế — trên 2.934 m² đất
- 12.960 m² thương mại dịch vụ tầng đế
- Giá chào: ~15 triệu đồng/m² tính trên 64.093 m² đã đền bù. Trọn gói bao gồm đất ngoài ranh quy hoạch (16.808,7 m²)
- Chủ đầu tư cam kết hỗ trợ người mua đàm phán với Công ty Phú Cường (11.293 m²)
| Thông số | Giá trị |
|---|---|
| Giá bán căn hộ (sàn thương phẩm) | 70 triệu đồng/m² |
| Giá bán thương mại dịch vụ (sàn thương phẩm 60% = 12.960 m²) | 1,25 × giá CH = 87,5 triệu đồng/m² (tại CH=70 tr/m²) |
| Giá bán biệt thự | 150 triệu/m² đất |
| Giá bán nhà liên kế | 120 triệu/m² đất |
| Đơn giá xây dựng chung cư ~21 tầng (kết cấu + cơ điện, gộp) | 15 triệu đồng/m² tổng sàn |
| Đơn giá xây dựng biệt thự & nhà liên kế | 10 triệu đồng/m² tổng sàn |
| Cây xanh & cảnh quan | 0,7 triệu đồng/m² (toàn ranh) |
| Hạ tầng kỹ thuật nội bộ | 2 triệu đồng/m² (toàn ranh) |
| Chi phí bán hàng & tiếp thị | 10% doanh thu |
| Chi phí tư vấn pháp lý & thủ tục (cố định) | 120 tỷ — đã tính vào lợi nhuận hoạt động |
| Chi phí tư vấn thiết kế & thẩm tra | 3% chi phí xây dựng |
| Chi phí quản lý doanh nghiệp | 2% chi phí xây dựng |
| Sản phẩm | Doanh thu |
|---|---|
| Căn hộ — 150.852 m² sàn thương phẩm × 70 triệu/m² | 10.560 tỷ |
| Thương mại dịch vụ tầng đế — 12.960 m² × 87,5 triệu/m² (1,25×CH) | 1.134 tỷ |
| Biệt thự — 19.365,5 m² đất × 150 triệu/m² | 2.905 tỷ |
| Nhà liên kế — 2.934 m² đất × 120 triệu/m² | 352 tỷ |
| Tổng doanh thu | 14.951 tỷ |
| Hạng mục | Chi phí |
|---|---|
| Chi phí mua quỹ đất | 1.003–1.131 tỷ (xem mục 7.5) |
| Xây dựng khu CT10 — 222.736 m² × 15 triệu | 3.341 tỷ |
| Xây dựng biệt thự — 29.048 m² × 10 triệu | 290 tỷ |
| Xây dựng nhà liên kế — 8.215 m² × 10 triệu | 82 tỷ |
| Cây xanh & cảnh quan | 53 tỷ |
| Hạ tầng kỹ thuật nội bộ | 151 tỷ |
| Tổng chi phí xây dựng & hạ tầng | 3.917 tỷ |
| Chi phí bán hàng & tiếp thị (10%) | 1.495 tỷ |
| Chi phí tư vấn pháp lý & thủ tục | 120 tỷ |
| Chi phí tư vấn thiết kế & thẩm tra (3%) | 118 tỷ |
| Chi phí quản lý doanh nghiệp (2%) | 78 tỷ |
Lưu ý đặc thù phương án V1: Tòa C (3.132 m² mặt tiền) nay là đất chung cư — đơn giá chuyển mục đích tăng từ 24,9 lên 49,8 triệu/m², làm tổng tiền sử dụng đất tăng thêm ~75 tỷ so với phương án gốc.
| Phân khu | Diện tích | Vị trí | Đơn giá (triệu/m²) | Tiền sử dụng đất |
|---|---|---|---|---|
| Chung cư Tòa A+B — mặt tiền (8.071 m²) | 8.071 m² | Vị trí 1 — đất ở | 49,8 | 401,9 tỷ |
| Chung cư Tòa C — mặt tiền (3.132 m²) | 3.132 m² | Vị trí 1 — đất ở | 49,8 | 155,9 tỷ |
| Chung cư Tòa A+B — sâu (20.755 m²) | 20.755 m² | Vị trí 2 — đất ở | 34,5 | 716,0 tỷ |
| Nhà liên kế khu TT13 (11.150 m²) | 11.150 m² | Vị trí 2 — đất ở | 34,5 | 384,7 tỷ |
| Nhà liên kế khu TT14 (11.149 m²) | 11.149 m² | Vị trí 3 — đất ở | 23,0 | 256,4 tỷ |
| Tổng tiền sử dụng đất | 54.257 m² | bình quân ~35,3 triệu/m² | ~1.915 tỷ |
| Chỉ tiêu | Phương án A — Giá đất 15 triệu/m² | Phương án B — Giá đất 13 triệu/m² + Phú Cường 15 triệu |
|---|---|---|
| Doanh thu | 14.951 tỷ | 14.951 tỷ |
| Chi phí mua đất | 1.131 tỷ | 1.003 tỷ |
| Chi phí xây dựng & hạ tầng | 3.917 tỷ | 3.917 tỷ |
| Tiền sử dụng đất | 1.915 tỷ | 1.915 tỷ |
| Chi phí bán hàng & tiếp thị (10%) | 1.495 tỷ | 1.495 tỷ |
| Chi phí tư vấn pháp lý & thủ tục | 120 tỷ | 120 tỷ |
| Chi phí tư vấn thiết kế & quản lý | 196 tỷ | 196 tỷ |
| Tổng chi phí hoạt động | 8.774 tỷ | 8.646 tỷ |
| Lợi nhuận hoạt động (trước lãi vay & thuế) | 6.177 tỷ | 6.305 tỷ |
| Tỷ suất lợi nhuận hoạt động | 41,3% | 42,2% |
| Lãi vay ước tính (~850 tỷ) | ~850 tỷ | ~850 tỷ |
| Lợi nhuận trước thuế | ~5.327 tỷ | ~5.455 tỷ |
| Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%) | ~1.065 tỷ | ~1.091 tỷ |
| Lợi nhuận sau thuế | ~4.262 tỷ | ~4.364 tỷ |
Ước tính vay ~35% tổng vốn (~2.394–2.438 tỷ) × 10%/năm × 3–4 năm phân bổ đều. Cần mô hình dòng tiền chi tiết để xác định chính xác.
| Giá căn hộ (triệu/m²) | Doanh thu (tỷ) | Lợi nhuận sau thuế (tỷ) | Tỷ suất lợi nhuận sau thuế |
|---|---|---|---|
| 60 | 13.280 | 3.161 | 23,8% |
| 65 | 14.115 | 3.762 | 26,7% |
| 70 ← cơ sở | 14.951 | 4.364 | 29,2% |
| 75 | 15.786 | 4.965 | 31,5% |
| 80 | 16.621 | 5.566 | 33,5% |
Biên an toàn tốt: Ngay ở giá bán 60 triệu/m², lợi nhuận sau thuế vẫn đạt 3.161 tỷ (23,8%) — vượt xa phương án quy hoạch gốc (~1.275 tỷ, 16,3%).
- Lãi vay và chi phí vốn: ~850 tỷ (vay ~35% tổng vốn, 10%/năm, 3–4 năm) — phụ thuộc cơ cấu tài chính của nhà đầu tư
- Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%): ~1.079 tỷ (Phương án B) — đã phản ánh trong mục 7.5
- Chi phí tư vấn pháp lý & thủ tục 120 tỷ: đã tính vào lợi nhuận hoạt động (tăng từ ~40–80 tỷ của phương án gốc)
- Dự phòng phát sinh xây dựng (5%): ~196 tỷ (5% × 3.917 tỷ)
- Đàm phán Công ty Phú Cường: tạm tính 15 triệu/m²; nếu giá cuối cao hơn 15–25% → ảnh hưởng ~0,2–0,4 điểm % biên lợi nhuận
- Phân kỳ dòng tiền & tỷ suất hoàn vốn nội bộ: cần mô hình tài chính riêng — dự kiến trên 25%/năm (cao hơn phương án gốc nhờ đòn bẩy quy mô)
- Mặt đường Nguyễn Văn Linh — lộ giới 120m, trục kết nối trung tâm TP.HCM – Bình Chánh – Long An
- Gần Phú Mỹ Hưng, các trường đại học mới xây dựng, chợ Bình Điền
- Hạ tầng khu vực đang được đầu tư mạnh trong giai đoạn 2025–2030
- Cao độ san nền thiết kế +2,0m trở lên — đảm bảo không ngập
Dây là quỹ đất có quy hoạch 1/500 đã duyệt, pháp lý cơ sở đầy đủ, giải phóng mặt bằng gần hoàn tất tại khu vực phát triển phía Nam TP.HCM. Với ~7,5 ha mặt tiền Nguyễn Văn Linh, phương án V1 tạo ra tổng sàn xây dựng hơn 261.000 m² (~2.011 căn hộ + 76 biệt thự + 24 nhà liên kế + 12.960 m² thương mại dịch vụ) — lớn nhất trong các phương án được phân tích.
| Chỉ tiêu so sánh | Phương án OG (hệ số 3,28) | Phương án V1 (hệ số 8, ~21 tầng) | Chênh lệch |
|---|---|---|---|
| Tổng sàn khu CT10 | 91.366 m² | 222.736 m² | +2,4× |
| Số căn hộ | 376 căn (QĐ) | ~2.011 căn | +5,3× |
| Tổng doanh thu | 7.823 tỷ | 14.951 tỷ | +91% |
| Lợi nhuận hoạt động (Phương án B) | 2.094 tỷ | 6.305 tỷ | +201% |
| Tỷ suất lợi nhuận hoạt động | 26,8% | 42,2% | +15,4 pp |
| Lợi nhuận sau thuế (Phương án B) | ~1.275 tỷ | ~4.364 tỷ | +3,4× |
| Yêu cầu pháp lý thêm | Không cần thêm | Xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 (~12–18 tháng) | — |
