| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Loại tài sản | Quỹ đất dự án khu dân cư có quy hoạch chi tiết 1/500 đã duyệt |
| Vị trí | Xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh, TP.HCM |
| Mặt tiền | Đường Nguyễn Văn Linh — trục huyết mạch kết nối Quận 7, Bình Chánh, Long An (lộ giới 120m) |
| Diện tích quy hoạch | 75.386,4 m² (~7,5 ha) |
| Diện tích thực tế | 92.195 m² (~9,2 ha, bao gồm đất ngoài ranh đã khảo sát) |
| Chủ đầu tư | [Bảo mật] |
| Phương án Gốc | Triển khai theo quy hoạch 1/500 hiện hành — chung cư 15 tầng, Lô C thương mại dịch vụ (hệ số sử dụng đất CT10: 3,28×) |
| Ưu điểm pháp lý | Không cần xin điều chỉnh quy hoạch — tiết kiệm ~12 tháng so với phương án nâng tầng |
| San lấp mặt bằng | ~90% hoàn tất |
| Giá mua đất | 15 triệu/m² (giá chào chính thức) — ~13 triệu/m² (tham khảo, ngoài Phú Cường) |
Được Ban Quản lý Khu Nam chấp thuận từ năm 2002. Quy hoạch chi tiết 1/500 phê duyệt chính thức 2010, điều chỉnh 2013 — không cần xin điều chỉnh.
UBND TP.HCM xác nhận dự án không thuộc diện thu hồi, hủy bỏ. Đã hoàn tất niêm yết, lấy ý kiến dân cư, đăng ký kế hoạch sử dụng đất.
54.253 m² đã bồi thường và bàn giao hoàn tất — đất sạch sẵn sàng triển khai.
Thêm 8,8% (5 hộ) đã thỏa thuận xong, chờ chi trả. Công ty Phú Cường (11.293 m²): pháp nhân sẵn sàng thương lượng, không có tranh chấp pháp lý.
Áp dụng trực tiếp chỉ tiêu quy hoạch đã duyệt — tiết kiệm ~12 tháng và ~40–80 tỷ chi phí tư vấn so với phương án nâng tầng.
Lô C giữ công năng thương mại dịch vụ (hệ số 9,8×): đơn giá tính tiền sử dụng đất ở mức thương mại (~24,9 triệu/m²) — bằng 50% đơn giá đất ở.
| Hạng mục | Diện tích | Tỷ lệ | Công năng (quy hoạch gốc) |
|---|---|---|---|
| Đất nhóm cao tầng CT10 | 27.842 m² | 36,9% | Lô A + B (chung cư), Lô C (thương mại + văn phòng) |
| Đất nhóm thấp tầng | 28.826 m² | 38,2% | 24 nhà liên kế + 76 biệt thự |
| Đất giao thông & hạ tầng chính | 18.718 m² | 24,8% | Đường, hạ tầng, cây xanh |
| Tổng trong ranh quy hoạch | 75.386 m² | 100% |
Ghi chú: Diện tích xây dựng Lô A, B, C là footprint công trình và đều nằm trong quỹ đất CT10, không tách thành ba quỹ đất độc lập.
| Trạng thái | Diện tích (m²) | Tỷ lệ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đã bồi thường & bàn giao | 54.253 | 71,9% | Hoàn tất — đất sạch |
| Đã thỏa thuận, chờ chi trả | 6.640 | 8,8% | 5 hộ dân — rủi ro thấp |
| Thỏa thuận đổi nền | 3.200 | 4,2% | 1 hộ — đang hoàn thiện hợp đồng |
| Công ty Phú Cường | 11.293 | — | Pháp nhân — đàm phán thương mại, không có tranh chấp |
80,9% diện tích (60.893 m²) đã bàn giao hoặc thỏa thuận xong. Phần của Công ty Phú Cường là giao dịch thương mại giữa hai pháp nhân — không có tranh chấp pháp lý. Dự kiến hoàn tất trong giai đoạn chuẩn bị triển khai.
Vì dự án đã tạm dừng dài, đa số thủ tục pháp lý coi như phải làm lại theo các quy định hiện hành. Ưu thế của phương án Gốc: không cần xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 — tiết kiệm ~12 tháng và ~40–80 tỷ chi phí tư vấn, triển khai ngay sau khi hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Không cần xin điều chỉnh quy hoạch. Chung cư 15 tầng + Lô C thương mại dịch vụ. Triển khai trong 3–4 năm — rủi ro pháp lý thấp nhất.
| Loại hình | Đất (m²) | Hệ số | Tổng sàn | Cơ cấu công năng |
|---|---|---|---|---|
| CT10 (Lô A + B + C) | 27.842 | 3,28× | 91.366 m² | Căn hộ: 43.078 m²; TMDV: 26.688 m²; VP: 21.600 m² |
| Lô A (footprint trong CT10) | 3.168,4 | — | 30.504 m² | Căn hộ: 21.600 m²; TMDV: 8.904 m² |
| Lô B (footprint trong CT10) | 3.168,4 | — | 30.382 m² | Căn hộ: 21.478 m²; TMDV: 8.904 m² |
| Lô C (footprint trong CT10) | 3.132,3 | — | 30.480 m² | Văn phòng: 21.600 m²; TMDV: 8.880 m² |
| Nhóm thấp tầng (liên kế + biệt thự) | 28.826,4 | — | 44.799,7 m² | Liên kế: 24 căn; Biệt thự: 76 căn |
| Tổng sàn xây dựng toàn khu | 75.386,4 | 2,57× | 136.165,7 m² | Theo QĐ phê duyệt 1/500 |
- 376 căn hộ chung cư — Lô A: 192 căn, Lô B: 184 căn
- 76 biệt thự + 24 nhà liên kế — nhóm thấp tầng TT13, TT14
- Lô C: 21.600 m² văn phòng cho thuê (không tính vào doanh thu bán) + 8.880 m² TMDV T1-T3
- Giá chào: ~15 triệu đồng/m² tính trên 64.093 m² đã đền bù. Trọn gói bao gồm đất ngoài ranh quy hoạch (16.808,7 m²)
- Chủ đầu tư cam kết hỗ trợ người mua đàm phán với Công ty Phú Cường (11.293 m²)
| Thông số | Giá trị |
|---|---|
| Giá bán chung cư (sàn thương phẩm — 75% tổng sàn CH) | 70 triệu đồng/m² |
| Giá bán biệt thự | 150 triệu/m² đất |
| Giá bán nhà liên kế | 120 triệu/m² đất (trọn gói) |
| Giá bán TMDV tầng đế A, B, C (sàn TP — 65% tổng sàn) | 1,25 × giá CH = 87,5 triệu/m² (tại CH=70 tr/m²) |
| Giá bán văn phòng Lô C (sàn TP — 65% tổng sàn) | 0,80 × giá CH = 56 triệu/m² (tại CH=70 tr/m²) |
| Đơn giá xây dựng chung cư (kết cấu + cơ điện, gộp) | 15 triệu đồng/m² tổng sàn |
| Đơn giá xây dựng biệt thự & nhà liên kế | 10 triệu đồng/m² tổng sàn |
| Chi phí bán hàng & tiếp thị | 10% doanh thu |
| Tư vấn thiết kế & thẩm tra | 3% chi phí xây dựng = 58 tỷ |
| Quản lý điều hành dự án (QLDB) | 2% chi phí xây dựng = 39 tỷ |
| Chi phí tư vấn pháp lý & thủ tục (cố định) | 60 tỷ đồng |
| Sản phẩm | Doanh thu |
|---|---|
| Chung cư — 32.309 m² sàn TP (75% × 43.078 m²) × 70 triệu/m² | 2.262 tỷ |
| TMDV tầng đế A, B, C — 17.347 m² sàn TP (65% × 26.688 m²) × 87,5 triệu/m² (1,25×CH) | 1.518 tỷ |
| Văn phòng Lô C — 14.040 m² sàn TP (65% × 21.600 m²) × 56 triệu/m² (0,80×CH) | 786 tỷ |
| Biệt thự — 19.365,5 m² đất × 150 triệu/m² | 2.905 tỷ |
| Nhà liên kế — 2.934 m² đất × 120 triệu/m² (trọn gói) | 352 tỷ |
| Tổng doanh thu | ~7.823 tỷ |
| Hạng mục | Chi phí |
|---|---|
| Chi phí mua quỹ đất | 1.003–1.131 tỷ (xem mục 7.5) |
| Xây dựng CT10 — 91.366 m² × 15 triệu | 1.371 tỷ |
| Xây dựng biệt thự — 29.048 m² × 10 triệu | 290 tỷ |
| Xây dựng nhà liên kế — 8.215 m² × 10 triệu | 82 tỷ |
| Cây xanh & cảnh quan (75.386 m² × 0,7 triệu) | 53 tỷ |
| Hạ tầng kỹ thuật nội bộ (75.386 m² × 2 triệu) | 151 tỷ |
| Tổng chi phí xây dựng & hạ tầng | 1.947 tỷ |
| Bán hàng & tiếp thị (10% doanh thu) | 782 tỷ |
| Chi phí tư vấn pháp lý & thủ tục (cố định) | 60 tỷ |
| Tư vấn thiết kế & thẩm tra (3% chi phí xây dựng) | 58 tỷ |
| Quản lý điều hành dự án QLDB (2% chi phí xây dựng) | 39 tỷ |
Ưu thế phương án Gốc: Lô C (3.132 m²) giữ công năng thương mại dịch vụ — đơn giá chuyển mục đích sử dụng đất ở mức 24,9 triệu/m² (bằng 50% đơn giá đất ở 49,8 triệu/m²).
| Vị trí | Đất ở | Thương mại dịch vụ | Áp dụng |
|---|---|---|---|
| Vị trí 1 — Nguyễn Văn Linh | 49,8 triệu/m² | 24,9 triệu/m² ← Lô C | Lô A+B (50m đầu), Lô C |
| Vị trí 2 — Đường nội khu chính | 34,5 triệu/m² | 17,3 triệu/m² | Lô A+B (130m còn lại), TT13 |
| Vị trí 3 — Đường nhánh nhỏ | 23,0 triệu/m² | 11,5 triệu/m² | TT14 |
Tổng tiền sử dụng đất ước tính: ~1.840 tỷ đồng (Lô C tính theo đơn giá thương mại dịch vụ ~24,9 triệu/m²).
| Chỉ tiêu | Phương án A — Giá đất 15 triệu/m² | Phương án B — Giá đất 13 triệu/m² + Phú Cường 15 triệu |
|---|---|---|
| Doanh thu | 7.823 tỷ | 7.823 tỷ |
| Chi phí mua đất | 1.131 tỷ | 1.003 tỷ |
| Chi phí xây dựng & hạ tầng | 1.947 tỷ | 1.947 tỷ |
| Tiền sử dụng đất | 1.840 tỷ | 1.840 tỷ |
| Bán hàng & tiếp thị (10%) | 782 tỷ | 782 tỷ |
| TV pháp lý & thủ tục (cố định) | 60 tỷ | 60 tỷ |
| Tư vấn thiết kế 3% | 58 tỷ | 58 tỷ |
| Quản lý điều hành 2% | 39 tỷ | 39 tỷ |
| Tổng chi phí | 5.857 tỷ | 5.729 tỷ |
| Lợi nhuận hoạt động (trước lãi vay & thuế) | 1.966 tỷ | 2.094 tỷ |
| Lãi vay (tạm tính 10%/năm, 3–4 năm) | ~500 tỷ | ~500 tỷ |
| Thuế TNDN (20%) | ~293 tỷ | ~319 tỷ |
| Lợi nhuận sau thuế | ~1.173 tỷ | ~1.275 tỷ |
| Tỷ suất lợi nhuận sau thuế / doanh thu | 15,0% | 16,3% |
| Giá căn hộ (triệu/m²) | Doanh thu (tỷ) | Lợi nhuận hoạt động (tỷ) | Lợi nhuận sau thuế (tỷ) | Tỷ suất lợi nhuận sau thuế |
|---|---|---|---|---|
| 60 | 7.171 | 1.507 | 806 | 11,2% |
| 65 | 7.496 | 1.799 | 1.039 | 13,9% |
| 70 ← cơ sở | 7.823 | 2.094 | 1.275 | 16,3% |
| 75 | 8.148 | 2.386 | 1.509 | 18,5% |
| 80 | 8.476 | 2.681 | 1.745 | 20,6% |
Biên an toàn: Ngay ở giá bán 60 triệu/m², lợi nhuận sau thuế Phương án B vẫn đạt 806 tỷ (11,2%) với thương mại dịch vụ = 1,25 × giá căn hộ và văn phòng Lô C = 0,80 × giá căn hộ.
- Lãi vay và chi phí vốn: ~500 tỷ (vay ~35% tổng vốn, 10%/năm, 3–4 năm) — đã tạm tính trong mục 7.5
- Thuế thu nhập doanh nghiệp (20%): ~319 tỷ (PA B) — đã tạm tính trong mục 7.5
- Chi phí tư vấn pháp lý & thủ tục (cố định): 60 tỷ — đã tính trong mục 7.5
- Dự phòng phát sinh xây dựng (5%): ~97 tỷ (5% × 1.947 tỷ)
- Đàm phán Công ty Phú Cường: tạm tính 15 triệu/m²; nếu giá cuối cao hơn 15–25% → ảnh hưởng ~0,3–0,5 điểm % biên lợi nhuận
- Phân kỳ dòng tiền & tỷ suất hoàn vốn nội bộ: cần mô hình tài chính riêng — dự kiến tỷ suất hoàn vốn nội bộ >20%/năm với phân kỳ 3–4 năm
- Mặt đường Nguyễn Văn Linh — lộ giới 120m, trục kết nối trung tâm TP.HCM – Bình Chánh – Long An
- Gần Phú Mỹ Hưng, các trường đại học mới xây dựng, chợ Bình Điền
- Hạ tầng khu vực đang được đầu tư mạnh trong giai đoạn 2025–2030
- Cao độ san nền thiết kế +2,0m trở lên — đảm bảo không ngập
Đây là quỹ đất có quy hoạch 1/500 đã được duyệt, pháp lý cơ sở đầy đủ, giải phóng mặt bằng gần hoàn tất tại khu vực phía Nam TP.HCM. Với ~7,5 ha mặt tiền Nguyễn Văn Linh, tổng sàn xây dựng theo QĐ là 136.165,7 m², dự án phù hợp cho nhà đầu tư muốn triển khai ngay trong 3–4 năm với rủi ro pháp lý thấp nhất. Không cần xin điều chỉnh quy hoạch — lợi nhuận hoạt động ước tính 1.966–2.094 tỷ (25,1–26,8%); lợi nhuận ròng sau thuế & lãi vay ước tính ~1.173–1.275 tỷ (tỷ suất 15,0–16,3% doanh thu) — Phương án B.
| Chỉ tiêu | Phương án Gốc — PA B (giá đất 13 triệu/m²) |
|---|---|
| Tổng sàn khu CT10 | 91.366 m² |
| Sản phẩm | 376 căn hộ · 76 biệt thự · 24 liên kế · VP Lô C |
| Tổng doanh thu | ~7.823 tỷ |
| Lợi nhuận hoạt động (trước lãi vay & thuế) | 2.094 tỷ (26,8%) |
| Lợi nhuận sau thuế | ~1.275 tỷ (16,3%) |
| Thời gian triển khai | 3–4 năm |
| Yêu cầu điều chỉnh quy hoạch | Không cần |
