01
Phần 1
Thông Tin Cốt Lõi
| Tên dự án | Eden Residential |
| Vị trí | Xã An Phú Tây, Huyện Bình Chánh, TP.HCM — mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh (lộ giới 120m) |
| Diện tích quy hoạch | 75.386,4 m² (~7,5 ha) — theo quyết định 1/500 đã phê duyệt |
| Phương án | V1 — xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết (QHCT) 1/500: toàn bộ CT10 là chung cư, hệ số sử dụng đất 8× (~21 tầng) |
| Hệ số sử dụng đất CT10 | 8× (tổng sàn CT10: 222.736 m²) |
| Chủ đầu tư | [Bảo mật] |
| Tình trạng giải phóng mặt bằng | ~80,9% đã thỏa thuận hoặc bàn giao — san lấp ~90% hoàn tất |
02
Phần 2
Quy Mô Sản Phẩm
| Loại hình | Số lượng | Ghi chú |
|---|---|---|
| Căn hộ chung cư (Tòa A + B + C, ~21 tầng) | ~2.011 căn | 150.852 m² sàn thương phẩm · Tòa C chuyển từ văn phòng sang căn hộ |
| Thương mại dịch vụ (TMDV) tầng đế | 12.960 m² | 60% tổng sàn TMDV 21.600 m² |
| Biệt thự thấp tầng (TT13 + TT14) | 76 căn | 19.365,5 m² đất · hệ số 1,5× · giữ nguyên theo quy hoạch gốc |
| Nhà liên kế (TT13 + TT14) | 24 căn | 2.934 m² đất · hệ số 2,8× · giữ nguyên theo quy hoạch gốc |
| Tổng sàn xây dựng | ~261.000 m² | Gấp ~1,9 lần phương án Gốc |
03
Phần 3
Tài Chính Tổng Hợp
Hai phương án theo giá mua đất: PA A — giá đất chính thức 15 triệu/m² | PA B — giá đất tham khảo 13 triệu/m² (ngoài Phú Cường). Phú Cường tạm tính 15 triệu/m² ở cả hai phương án.
| Chỉ tiêu | PA A (15 tr/m²) | PA B (13 tr/m²) |
|---|---|---|
| Doanh thu | 14.951 tỷ | 14.951 tỷ |
| Chi phí mua đất | 1.131 tỷ | 1.003 tỷ |
| Chi phí xây dựng & hạ tầng | 3.917 tỷ | 3.917 tỷ |
| Tiền sử dụng đất (Nghị quyết 87/2025) | 1.915 tỷ | 1.915 tỷ |
| Chi phí bán hàng, tư vấn, quản lý | 1.811 tỷ | 1.811 tỷ |
| Lợi nhuận hoạt động (trước lãi vay & thuế) | 6.177 tỷ (41,3%) | 6.305 tỷ (42,2%) |
| Lãi vay ước tính (~35% vốn, 10%/năm) | ~850 tỷ | ~850 tỷ |
| Thuế TNDN (20%) | ~1.065 tỷ | ~1.091 tỷ |
| Lợi nhuận sau thuế | ~4.262 tỷ (28,5%) | ~4.364 tỷ (29,2%) |
Biên an toàn: Ngay ở giá bán 60 triệu/m², lợi nhuận sau thuế vẫn đạt 3.161 tỷ (23,8%) — vượt xa phương án Gốc (~1.275 tỷ, 16,3%).
04
Phần 4
Lịch Trình Triển Khai
Năm 1
Chuẩn bị & pháp lý: Khởi động xin điều chỉnh QHCT 1/500 (song song với thủ tục khác) · Hoàn tất bồi thường · Thiết kế sơ bộ
Năm 1–2
Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch: Tòa C chuyển sang đất ở, hệ số 8× · Cấp phép xây dựng CT10
Năm 2–4
Xây dựng: Khởi công toàn bộ CT10 (~21 tầng) và nhóm thấp tầng · Mở bán theo tiến độ
Năm 4–5
Hoàn thiện & bàn giao: Nghiệm thu, cấp sổ · Thu hồi vốn & lợi nhuận
- Chi phí thêm so với phương án Gốc: ~40–80 tỷ tư vấn điều chỉnh quy hoạch & ~75 tỷ tiền sử dụng đất thêm (Tòa C chuyển mục đích) — đã phản ánh trong bảng tài chính
- Chênh lệch timing: ~12–18 tháng thêm so với phương án Gốc
- Hiệu quả kinh tế: Lợi nhuận sau thuế V1 gấp 3,4 lần phương án Gốc (4.364 tỷ so với 1.275 tỷ) — biện minh rõ ràng cho thời gian chờ thêm
05
Phần 5
Tổng Kết
Cùng quỹ đất ~7,5 ha, phương án V1 tận dụng đòn bẩy điều chỉnh quy hoạch để nâng tổng sàn lên ~261.000 m² (gấp 1,9 lần phương án Gốc). Doanh thu 14.951 tỷ, lợi nhuận sau thuế ~4.364 tỷ (29,2%) — gấp 3,4 lần phương án Gốc với chỉ thêm ~12–18 tháng pháp lý. IRR dự kiến >25%/năm.
- Quy mô ~2.011 căn hộ + 76 biệt thự + 24 liên kế — gấp hơn 5 lần số căn phương án Gốc (376 căn hộ)
- Tài chính Lợi nhuận sau thuế ~4.364 tỷ (29,2%) — Phương án B
- Đòn bẩy quy hoạch Cùng quỹ đất, doanh thu gấp 1,9 lần · lợi nhuận sau thuế gấp 3,4 lần phương án Gốc
- Timing 4–5 năm · ~12–18 tháng thêm so với phương án Gốc — hoàn toàn biện minh bởi lợi nhuận vượt trội
| So sánh nhanh | Phương án Gốc | Phương án V1 |
|---|---|---|
| Doanh thu | 7.823 tỷ | 14.951 tỷ |
| Lợi nhuận hoạt động | 2.094 tỷ (26,8%) | 6.305 tỷ (42,2%) |
| Lợi nhuận sau thuế (Phương án B) | ~1.275 tỷ (16,3%) | ~4.364 tỷ (29,2%) |
| Số căn hộ | 376 | ~2.011 |
| Thời gian | 3–4 năm | 4–5 năm |
